上海市房地产市场概况及基本趋势-市场

一、上海市房地产市场概况及基本趋势
㈠ 2002年上海房地产市场数据分析
2002 年上海房地产市场供求平衡，商品房交易保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。
1、土地情况
2002 年新增经营性项目土地出让面积为1597.7 万平方米，其中住宅用地为1387 万平方米。
2、房地产投资情况
2002 年和去年同期比较，房地产开发投资额增加14.2％，商品房新开工面积和商品房竣工面积分别增加7.6％和10.7％，完成土地开发面积增加35.2％。
2002 年完成拆迁644.5 万平方米，其中动迁居民为9.9万户，采用货币化安置为5.9万户，货币化金额达109亿元。
3、销售情况
2002年商品房批准预售面积为2610 万平方米，其中住宅为2476 万平方米，商品房批准预售面积和实际预售面积之比为1：1.03 ，实际预售面积略大于批准预售面积。
2002 年商品房预售与去年同期比较，增加46.6％，登记预售面积达2685 万平方米。
2002 年登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占96.3％，办公占1.6％，商业占2.0％。
2002 年登记预售的商品房中，以成交套数统计，小于3000 元/平方米的低价位商品房占15.0％，而中价位商品房占54.1％，中高价位商品房占21.1％，大于7000 元/平方米的高价位商品房仅占9.8％。
2002 年登记预售的商品房中，以成交面积统计，属本市居民购买的占75.7％，外地人士购买比例为18.7％，境外人士的购买比例为5.6％。而且在购买高价位商品房中，外地人士占了29.3％，境外人士的购买比例为23.3％。
2002 年个人购买商品房比重继续攀升，商品住宅买卖登记中属个人购买占96.2％，商品住宅预售登记中属个人购买203082 套，占98.5％。
2002 年登记预售的商品房中，主力房型仍为面积从70－150 平方米的两房或三房，占总套数的78.6％。
2002 年商品房登记预售排名为浦东、闵行、普陀、宝山，分别占全市预售总量的19.8％、14.4％、9.8％、6.8％。
2002 年存量房交易继续稳步上升，达1790 万平方米，比去年同期增加25.9％，其中住宅占74.9％。
2002 年已售公房上市出售成交79441 套，交易面积419.9 万平方米，占总存量交易面积的23.5％，比去年同期增加14.9％。上市平均出售价为17.1 万元/套，平均建筑面积为52.9 平方米。
2002 年已备案的全市差价换房总成交为7123 户，总成交面积24.76 万平方米，其中转让5571 户，面积17.2 万平方米，金额5.2亿元；交换1552 户，面积7.5万平方米。
2002 年全市预售商品房抵押建筑面积为1924 万平方米，比去年同期增加33.4％，约占同期商品房预售成交总量的71.7％，抵押贷款金额为545亿元，约占同期商品房预售成交金额的41.5％。用于房地产开发的在建工程抵押建筑面积为1794 万平方米，比去年同期增加93.5％，抵押贷款金额为339亿元。
㈡ 上海2002年城市发展数据
2002年，上海的人均公共绿地面积达到7.2平方米，绿化覆盖率达到了30%，比2001年的人均公共绿地面积5.6平方米足足多出了1.4平方米。
2002年初，上海绿化管理局根据新的绿化规划，提出了到2003年底创建成文明行业、2003年10月份通过国家园林城市验收的目标，并确定全年建设公共绿地800公顷，而实际全年完成1500公顷公共绿地的建设，几乎翻了个倍。
2002年初，上海绿化管理局根据新的绿化规划，提出了到2003年底创建成文明行业、2003年10月份通过国家园林城市验收的目标，并确定全年建设公共绿地800公顷，而实际全年完成1500公顷公共绿地的建设，几乎翻了个倍。
2002年上海环保投入超过100亿元，投资额仍占当年GDP的3%以上。这批投资于全市环境保护和建设的巨额资金发挥了明显的效应，申城环境质量明显改善。苏州河干流水质呈现进一步改善态势，生态功能开始恢复，环境空气质量指数达到优良以上天数明显增加，城市形象和投资环境大幅提升。
去年上海人均居住面积达到13平方米左右，以住宅为重点的房地产业增加值占GDP比重达到6.8%左右。2002年是“住宅建设持续发展年”，新建的居住小区不仅越来越漂亮，而且科技含量也越来越高。1—11月，建成“四高”优秀小区60个；实施菜单式全装修3.2万套，“四新”成果集成应用小区53个；建成居住区绿化464公顷，围墙透绿179公里，种植大树4.5万株，“租地备苗”试点2500亩；新建居住小区基本做到架空线入地、空调外机安全、统一设置。
上海河道整治逐步从单纯污染除涝工程型整治向兼顾生态保护、水质改善、水运通航、景观休闲的多功能转变。截至2002年底，在全面启动的中小河道整治中，上海水务局组织实施和参与的水环境治理项目达25项，整治河道1.5万公里，拆除违章89万平方米，沿河新建绿化471万平方米，清除垃圾、漂浮物400万吨，引排调水近261亿立方米，黄浦江两岸和全市骨干河道基本达到了“面清、岸洁、有绿”的阶段目标。
去年，上海的高速公路总里程一下子达到了238公里，西部地区高速公路还连成了网，与外省市的联系通道猛增至7条。2002年底开通的“上海高速公路收费清分中心、监控中心、应急中心”三个现代化运行管理中心，按照国际通行标准实行“跨路收费、统一清分”。上海人盼望已久的“153060”高速公路网络，正以高科技为依托，铸就具有国际先进管理水平的黄金通道；2002年黄浦江上“三隧一桥”建设格外引人关注，其中的卢浦大桥主拱合龙更是吸引了世界的目光。不光路造得多、修得及时，很多市政基础设施在2002年也扮演起“时尚”的角色，国内第一条集地面道路、轨道交通、高架道路于一体的共和新路高架自去年底通车后，不仅打通了申城南北交通，更成为上海又一条令人赏心悦目的景观高架路；当西气东输的脚步声越来越近的时候，3年前登陆浦东的东海天然气的用量已悄然突破10亿立方米大关……
上海以轨道交通为主要标志的新一轮城市基础设施建设进入高潮：未来5年上海将建成“十字加环”、多向辐射，总长度达400公里的轨道交通网。上海1.8万辆公交车把线路迅速拓展到居民小区、新村，900多条线路堪称全国城市之最；今年2000辆车得到更新，横贯东西的824路 中巴车逐渐退出市区，大容量、低底盘、大功率公共汽(电)车开始装扮申城。
㈢ 房地产市场消费特点及发展趋势
今年以来，上海房地产市场延续了去年的热销势头，继续供销两旺，显现出今年的申城楼市仍将保持稳定发展。上海作为一个龙头和四个中心的未来国际化大都市，将会吸引越来越多的中外投资者。
上海房地产业的稳定发展，其根本原因：一是上海经济发展趋势继续向好。2003年我国国民经济仍将保持8％的增长率，上海经济发展仍将高出全国经济增长速度两个百分点。在这一大背景下，作为支柱产业的上海房地产业，大的趋势继续看好。
二是本市居民对改善居住条件的愿望依然十分迫切。尽管2002年上海人均居住面积已达13.1平方米，但从具体情况来看，市中心9个区人均居住面积大大低于这一水平。因此，上海房地产市场主要是住宅市场依然将呈现供求两旺、高位运行态势。
1、中低价位商品房供不应求。尽管今年市政府重大配套商品房将开工100万平方米，竣工100万平方米，但随着上海城市建设和旧区改造的需要，中低价位住宅需求缺口依然较大。3000元以下的商品房在750平方公里的中心城区内将仍然是紧俏商品。
2、中价位住宅成为市场主流。3000～5000元的商品住宅是上海房地产市场的热点，在2002年一些热销楼盘中，除了部分高档住宅项目外，排队买房日销百套大部分都是这些楼盘。今年这些楼盘继续看好。
3、中高价位住宅两极分化。这一层次的楼盘价格大多在5000～7000元，市场需求能力相对有限，地理位置处于内环附近，一部分市场定位准确，小区环境优良、房型结构较好的楼盘仍将获得市场青睐，而一些烂尾楼改建或小区环境缺乏特色的楼盘，只能是一分价钿一分货。
4、高价位住宅前途难以预料。尽管2002年上海高价位楼盘销售也非常好，销售增长率是各价位楼盘中最高的，但这一方面是由于境外购房者受内外销住宅并轨之后的能量释放，另一方面是两外人士投资所致。据市有关部门统计，在未来3年中，本市7000元/平方米以上高价位住宅，每年供应量将超过300万平方米。因此，如何继续调动两外人士购房积极性和大力培育本地高档房构买者，则是今年高价位住宅市场的一大课题。

二、2002年上海市房地产发展动态
㈠ 法制建设日臻完善
去年，本市出台了一系列房地产政策法规，对推动房地产业发展、繁荣房地产市场、保障购房者的合法权益起到了积极的作用。据统计，一年里共颁布了两个地方条例，百余个规范性文件。
房地产转让登记更加完善。登记条例作为二、三级房地产市场的核心法规，其完善程度直接反映了楼市的规范程度。去年，市人大通过了修订的《上海市房地产登记条例》，此次修订在登记体制、登记种类、审查方式等方面比以前都更加完善。专家认为，修订后的《房地产登记条例》不仅使本市房地产转让登记制度更加完善，也让购房者多了一把保护伞。本市颁布的另一个地方条例是《上海市历史文化风貌和优秀历史建筑保护条例》。
为贯彻实施新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，沪上18个区县分别出台了国有土地上房屋拆迁时的最低补偿单价、价格补贴系数以及房屋安置的最低人均建筑面积标准。在拆迁补偿款的领取、支付方面，明确规定可直接兑现。此外，还出台了拆迁补偿安置地段等级、房屋拆迁评估等文件。有关部门和部分区县出台了集体土地上房屋拆迁的补偿标准。这些文件与《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》一起，使本市的房屋拆迁法规形成了一个完整的体系，保证了拆迁工作的顺利实施。
此外，在产权产籍、土地资源、房地产开发、物业管理、住房制度改革等方面也出台了一系列的规定。为迎接入世，去年市房地局还进行了一次全面的法规清理工作，废止了两百多个局规范性文件。
㈡ 土地市场规范有序
去年，有关部门进一步规范了土地市场，加大了招投标力度，全市推出招标土地700公顷，经营性项目用地基本纳入公开招标范围。同时，建立了政府主导型土地储备供应机制。
自前年7月1日起，上海开始对土地使用权出让实行招标，并在去年逐步加大了力度。徐汇、卢湾、闸北、杨浦、黄浦、浦东新区、虹口、普陀区等市中心区域都拿出了地块，进行了公开招投标。其中，黄浦区还试行了“现状招标、熟地交付”的方式。
旧改地块使用权从协议出让转向招投标。去年，全市基本完成了对历史遗留问题实行的邀请招标，旧区改造项目供地逐步纳入招标的轨道。徐汇区和普陀区的三幅旧区改造地块，通过公开招标确定了开发商。其中，普陀区棉纺新村地块招投标信息公布后，收到各地发展商标书60份，最终被一浙江发展商以超过3亿元金额中标。
为加快推进建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的调控能力，改进土地供应方式，经市政府批准，上海地产（集团）有限公司、上海大盛资产有限公司揭牌成立。作为市政府土地储备的运作载体，其将依靠政策并代表政府对土地一级市场进行调控性经营，发挥土地市场供应“总龙头”、“主渠道”和“蓄水池”的作用。
㈢ 住宅建设规模发展
去年，本市住宅投资增长较快，开发规模扩大。据统计，1至11月申城住宅投资548.4 亿元，同比增长23.5％；住宅新开工2200 万平方米，同比增长35.2％；住宅竣工1638 万平方米，同比增长19.2％。
去年本市住宅建设整体水平有了明显提高。“四高”优秀小区创建工作不断深入，体现了规划设计人性化、环境布置合理化、房型设计个性化的特点。市政府批准的《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》，推动了住宅产业现代化工作的深入开展。在去年完成3万套菜单式全装修基础上，颁布了《上海市新建住宅全装修扩大试点工作实施意见》，开展了厨、卫等装修的工业化试点。市政公建配套设施建设进展良好，进行了为老服务设施建设等试点；通过43个《绿化导则》试点小区的建设带动了居住区绿化水平提高；为配合创建国家园林城市，首批“租地备苗”2500 亩已启动。新一轮旧区改造工作取得突破，首批重大工程配套商品房建设顺利开展；陆丰路“平改坡”综合改造试点工程，既解决了80年代部分住宅建设功能不齐全的缺憾，又探索了旧区改造的新路；杨浦区凤城新村“两万户”历史风貌保护性改造工程启动。抓住“一城九镇”建设的契机，城镇住宅建设取得可喜成果；宝山区“杨北中心村”和南汇区“桃源中心村”建设取得良好社会效果。
㈣ 一手房销售又创新高
产品供需两旺、层次多样，是去年上海一手房市场的特征。去年上海商品房开发建设规模、销售面积均创历史新高。截至11月，商品房施工面积6100 多万平方米，商品房新开工面积2000 万平方米。由于市场需求旺盛，上海空置商品房数量呈逐年下降之势。全市商品房空置面积为754万平方米，其中住宅431万平方米，比前年同期减少35％。去年年初入世、年底申博成功，为上海楼市带来了巨大人气。全年商品房销售面积预计突破2000 万平方米。目前外地和境外买家占楼市份额的四分之一。
预计上海房地产增加值占全市GDP的比重接近7％。投资主体多元、供需市场多元、消费结构多元，去年上海楼市唱的是“多元”的主旋律。国企、外资、民营开发企业三足鼎立，上海房地产市场的投资主体不断优化。据统计，截至去年11月底，上海已有国营发展商441家，注册资本达240亿元；外资发展商347家，注册资本达560亿元；民营发展商超过2000 家，注册资金达528亿元。外资与民营的比重在不断上升，资金规模也在迅速扩容。去年上半年新注册成立的外资企业中，注册资金超过3000 万的有15家，其中7家具有房地产开发资质，占总量的47％。上海民营发展商开发规模日益壮大，并进入福布斯榜单，大有与国际投资商一争高低之势。
㈤ 二手房市场持续走热
去年，上海二手房市场持续走热。在连续几年交易量紧逼一手房的情况下，还出现了“即抛即卖”、“稍一犹豫便买不着”的紧俏局面。据有关部门预测，去年上海二手房交易量将突破1600 万平方米。
去年上海二手房市场可以用“奇货可居”来形容交易的火爆程度。成熟社区旧工房“奇货可居”。上半年，随着大批市政动迁工程开工，大批动迁居民涌入二手房市场，给整个市场带来了一股强大的购买热潮。总价20万元以内的二手房顿时一销而空，一些次中心区域，如凉城、中原、龙柏、五角场、真如等地的二手房市场也被迅速带动，二手房房价随市而涨。次中心区域二手房身价已经相当于中心地段二手房，一套抛出，七八个人抢着来看房。
市中心高档公寓楼“奇货可居”。下半年，大部分动迁户撤离并持币待购。中低档小房型因租赁活跃，买卖量相对较小；中高档公寓房，交易非常活跃，品质越高，价格越贵的反而不愁卖不掉。这是因为商业中心高品质成熟公寓已经得到大家认同，吸引了更多的自住者和投资者关注。这一局面也打破了上半年行家预测，即二手房市场由于下半年近千万平方米新供应量上市而价格必将下调的说法。
㈥ 物业管理日渐市场化
去年，上海物业管理的市场化已初露端倪。全市103个小区、680万平方米的物业管理纳入了招投标。其中，商品房项目94个，售后公房9个。去年已开标的招投标项目中，仅有30个是开发商的子公司成为中标人，占29％，“谁开发，谁管理”的局面被打破，优胜劣汰的机制开始形成。
政府有关部门和行业协会双管齐下，通过完善法规，理顺体制，发展物业管理市场，解决了物业管理的一系列难点问题。房屋维修基金的建立，解决了房子的“养老金”问题；应急维修中心的建立，使房屋的维修更加专业、及时；512个“多家管理”小区的问题得到了基本解决。
物业管理覆盖面不断扩大，不仅住宅物业纳入了物业管理范畴，近2000 万平方米的非居住物业，除普通商办楼外，还包括学校、医院、图书馆、书城、大型展览馆、政府机关、厂房；高科技工业园区直至城市旅游景观建筑等，纷纷进入市场，寻求专业的物业管理。另外，上海物业管理企业已经走出上海，足迹遍及20多个省市，接管物业800多万平方米。
㈦ 房贷品种服务多样化
去年，上海住房贷款继续保持快速增长的态势，同时，各家商业银行在个贷上的竞争也开始升温。
去年是房贷快速增长年。据人行上海分行统计，到三季度末，全市商业银行个人住房按揭贷款余额为950.56 亿元，当年新增311.73 亿元，同比多增96.21 亿元；同期个人住房公积金贷款余额301.42 亿元，当年新增额35亿元，同比减少7亿元。业内专家认为，目前上海的个人住房贷款增长主要以商业性贷款增长为主，这是由于受到外地和境外购房者不断增加的影响。
去年也是房贷服务竞争年。沪上各家商业银行纷纷简化办贷手续、放款贷款条件，并推出新的贷款品种和服务措施，以此争夺市场。比如，建行推出了个人住房外汇按揭贷款、再按揭和再抵押购房贷款三个新品种，以及“管家式便捷化贷前服务”、“二手房贷款便民通道”、“全程式个性化贷后服务”等多项特色服务；工行推出了针对二手房按揭的“e通道”、“直通道”和“安全通道”，以及“公积金查询绿色通道”等新举措；农行也推出了针对二手房按揭的“金融套餐”服务；交行推出八项贷后服务项目，借款人可以要求延长或缩短还款期、转换按揭人等；民生银行推出了“民生家园金融计划”，涵盖借款人一手房、二手房按揭贷款、汽车贷款、新婚贷款、装修贷款、旅游贷款、教育贷款和消费品贷款等全方位的金融需求。

三、重大房地产政策
㈠ 住房公积金贷款担保推行
3月11日起，市公积金管理中心宣布，本市组合贷款中住房公积金贷款部分可以担保，全面实行由上海市住房置业担保公司承担连带责任的保证贷款方式，商业性贷款仍采用抵押贷款方式。全面推行住房公积金贷款担保是本市探索住房公积金贷款长效发展的新举措，目前职工连续缴存住房公积金满6个月，累计缴存满2年，没有尚未还清的住房公积金债务，在本市购买完全产权住房(含二手房)时，可以申请住房公积金贷款。
㈡ 新举措再降房贷门槛
5月1日，建行上海分行推出八项房贷新举措，再降房贷门槛。境外人士购房贷款金额从原先最高六成改为八成；不在本市工作的外省市人员和境外人士也可办理购房贷款；放宽借款人年龄限制；减少借款人提供的贷款资料；减少外省市人员提供的贷款材料；取消借款合同公证；增加二手商铺贷款；加快办理贷款的速度，从原来的1个月，改为优质楼盘上门“一门式”服务，办理时间不超过15天。
㈢ 征用土地听证会首次举行
5月，上海征用土地的首次听证会在嘉定区举行。应马陆镇陆家村村委会及村民的要求，嘉定区建设用地事务所召开了“上海鲍威电器控制有限公司工业项目批租地块征用土地补偿听证会”。听证会上，嘉定区建设用地事务所阐述了进行征地补偿听证会的目的、意义和主要内容，对该地块征地包干过程、征地包干标准、数量、金额及被征地方应得的利益和相关政策进行了详细说明。被征地的村民代表对征用和使用土地的区别、征用土地有关补偿费用标准及劳动力安置、今后企业用地的打算、环境是否有污染等提出了质询，并得到了细致的回答和解释。此举进一步推动了政务公开，规范征地操作程序，切实保证农民利益，提高征地工作透明度及广泛接受群众监督。
㈣ 《住宅室内装饰装修管理办法》实行
5月1日起，《住宅室内装饰装修管理办法》正式实施，它的实施，有利于加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益。
㈤ 公积金缴存基数调整
7月1日起，本市计算职工住房公积金的工资基数调整为2001 年月平均工资，职工本人和单位住房公积金缴存比例仍为各7％，实行补充住房公积金的单位，补充住房公积金的缴存比例仍为不超过各8％。累计归集住房公积金已达到504 亿元，资金规模和使用效应均居全国各省市之首。这次基数调整采取单位自行盘片调整为主，自助系统调整、网上调整和代理调整为辅的方式，住房公积金缴存额的工资基数与缴纳社会保险费的工资基数在计算口径上是相一致的。
㈥ 购房契税标准调整
9月1日起，根据市财政局、市地方税务局日前颁发的《关于本市对个人购买商品住房按照国家规定征收契税的通知》中作出的新规定，本市购房契税标准作出调整：本市个人购买普通商品住房按成交价格的1.5％征收契税，购买花园住宅按成交价格的3％征收契税。此次契税调整，取消了上海市地方财政对于购房契税的补贴。
四、重点工程动态
㈠ 中心城区道路扩容
今后几年内，中心城区道路路网车道公里数将增加71％，容量增加60％，这将极大地方便市民的出行。业内人士认为，这也将引发楼市新一轮行情。
今年最为引人注目的道路新建工程是中环线，地道、地面道路等工程将全面施工。明年整个中环线工程将全线展开。预计到2005年，中环线浦西段率先完成，2007年，中环线浦东段建成，整个中环线全线通车。届时，一条长70公里、上下段面共12至16个车道、其中8个车道为快车道、设计时速80公里的中心城区快速环道将出现在本市。
卢浦大桥、外环隧道今年6月底前建成通车，大连路隧道9月建成通车，从而使黄浦江越江通道扩容70％。另外，复兴路隧道今年进入施工高潮，明年建成通车；翔殷路过江隧道也将开工建设。
众多的交通“老虎口”也将在今年消除。沪闵路高架二期工程今年建成通车。徐家汇路、重庆路下立交和大连路改建工程也已开工建设，年内都要建成通车。场中路、何家湾路铁路跨线桥今年投入施工。
今年还在内环线增设光新路、镇坪路、东安路、西藏路以及延安西路ＥＮ方向立交等五条定向匝道和下匝道。内环线下的部分地面道路将改建成机动车专用通道，从而为内环线高架的全线拓宽创造有利条件。
此外，西藏路、长宁路、周家嘴路等年内都将完成拓宽改建施工。镇宁路、清真路等打通瓶颈堵头工程将同步实施。南北高架部分地面道路、肇嘉浜路、徐家汇路部分路段的机动车专用通道改建项目也将在年内完成。
㈡ 上海拟建五大人工湖
上海水务规划设计研究院专家在日前召开的有关湖泊湿地系统保护研讨会上透露，上海规划拟建芦潮湖、金山湖、浦东湖、嘉宝湖和明珠湖五个大型湖泊，总水域面积约为10至15平方公里。建成后将改善上海水生态环境，并打造出东方水都的新景观。
随着城市化进程的加快，市区不断向郊区延伸，使原有的自然水系遭到人为破坏，加之河道水体因缺少必要的保护而遭到污染，对填没河道更起到不良的作用。据统计，上海中心城区的水面率从原来的10%锐减至不足2%。黄浦、卢湾、静安三区在扣除黄浦江和苏州河等水域面积后，水面率降为零；徐汇、长宁、普陀、闸北、虹口、杨浦等六个区区域水面积仅为1.92%。
有关水务规划专家称，上海的城市化发展决不能重蹈过去的覆辙，而是应该按照城市总体规划的要求，依据人与自然和谐和恢复生态平衡的原则，构筑江河湖合理衔接、生态功能完善稳定的城市湖泊生态系统。根据规划，水面率到2005年不低于8.4%，到2010年增至9%，为此，约需增加水面积40平方公里；到2020年水面率增至10%左右，水面积还需增加。
据专家介绍，要达到上述目标，除了开挖五个大型湖泊外，上海还要结合河道整治，通过疏拓河道来增加河面积。如河口宽要比现在的河道平均拓宽2至4米。其次结合水系调整和沟通要求新开河道，如新开长5公里、宽22米的外环两河，可增加水面积0.11平方公里。此外结合大型绿地、林带建设，规划河、湖水系；结合郊区林带绿地建设，理顺水系，开挖人工小湖泊，使水面积不小于绿地面积的12%。
㈢ 苏州河滨河景观规划
苏州河东西婉蜒贯穿上海，有了接近无限完美的品牌拓展空间。新出台的苏州河滨河景观规划给南北两岸描绘了一幅崭新的风情画卷。规划中，苏州河滨河地区规划全长13.3公里，范围东起黄浦江，西至中山西路，苏州河滨河地区陆地面积为6.8平方公里，其中包括6个节点地区，吴淞路桥地区、浙江路桥地区、乌镇路桥地区、恒丰路桥地区、昌化路桥地区、曹杨路桥地区，其中吴淞路桥地区和昌化路桥地区为特殊重要地区。规划重点调整的是“退界”，即加宽沿河绿化带，南岸后退道路红线10米，北岸控制为20米；“减容”，即降低容积率，住宅低于2.5，办公、商业低于4.0；“控高”，即控制建筑物高度，沿线第一层面建筑南岸26米以下，北岸30米以下。规划道路143公顷，占总用地的21%，可供开发房产150公顷，占总用地的22.1%。六个节点地区功能及景观定位各有其特点侧重。
吴淞路桥地区(河口地区)，该区域是外滩天际线的组成部分，是从黄浦江进入市中心的门户和视觉焦点。规划目标与原则是重现风貌、重塑功能。功能定位是充分利用该地区的区位与文化优势，建设集文化、商业、娱乐、旅游于一体的具有国际水准，充分体现上海特色的都市休闲综合体。景观定位是以恢复和保留地区的历史风貌为前提，创造河口滨水景观；遵循保护性开发原则，采取“镶牙式”改造，建筑物高度不超过40米；规划总用地49.54公顷，水面7.42公倾，道路11.3公顷，建筑面积93.38公顷，综合容积率1.9。
昌化路桥地区(长寿路—江宁路)，这个区域的规划重点是针对地区开发量过高的问题，利用苏州河在本区域蜿蜒的河道建设大型滨河景观绿地公园，创造地区休闲场所形成苏州河中段城市活动的高潮区域。景观定位，开敞舒展，充分体现城市的现代风貌，利用河湾，规划大型滨河景观绿地公园，创造地区休闲场所，成为两岸城市活动的核心。规划总用地117.94公顷，水面14.76公顷，道路15.83公顷，建筑面积236.76公顷，综合容积率2.2。
浙江路桥地区(福建路—西藏路)，功能定位：南岸结合北京路科技城的建设，通过局部改造对历史建筑进行功能置换，提供小型公司与家庭化办公基地，北岸建设休闲娱乐中心。景观定位：重点保护和延续现有的城市建筑，环境设计应充分体现历史与现代融合。横向绿化风景线，纵向道路绿带将人流引向苏州河，亲水平台使人们更容易接近水面，滨水公园又为人们提供了更开放的空间，开阔的人行道以及浓郁的树木形成了一个颇具吸引力，安全舒适的步行道。规划总用地31.96公顷，其中水面3.97公顷，道路8.61公顷，规划建面54.93公顷，容积率1.7。
乌镇路桥地区(西藏路—南北高架)，功能定位：是以高品质住宅开发为主，对西岸有保留价值的仓库建筑进行功能置换，充分挖掘其文化、展示、休闲、旅游及革命历史教育等功能，规划重点是依托历史仓库建设苏州河畔的艺术展示区。景观定位：创造艺术氛围浓厚，适宜居住的滨河景观与公共活动场所。规划总用地58.92公顷，其中水面5.4公顷，道路16.94公顷，规划建面96.26公顷，容积率1.6。
恒丰路桥地区(南北高架—昌平路)，功能定位：连接静安区北部公共活动中心的建设，增强文化、展示功能，创造以休闲性文化性为主的公共开放空间。景观定位：结合地区功能的休闲性在景观建设中突出滨水景观的自然亲水性，重点处理好河湾两岸建筑，特别是位于视觉焦点的建筑。规划总用地34.86公顷，其中水面2.51公顷，道路7.9公顷，规划建面47.83公顷，容积率1.4。
曹杨路桥地区(曹杨路—长寿路)功能定位：开辟滨河休闲活动中心，完善曹家渡地区中心的功能。景观定位：突出曹家渡地区中心的都市意向。规划总用地56.9公顷，其中水面4.22公顷，道路12.31公顷，规划建面92.04公顷，容积率1.6。
苏州河沿岸的绿化规划无疑是大手笔。按照这个规划，苏州河两岸在原先批准建设25处绿地基础上，规划新增绿地95处，绿化总面积将超过100公顷。在沿岸绿化的营造分布，一方面适当分散绿地的分布，与滨河地区居住生活的功能相符合；另一方面，在苏州河湾道处设立大型绿地，从而突显苏州河的景观价值。在苏州河与黄浦江交汇处，将建设成为一个高起点的河口文化休闲区。而在昌化路桥西侧，利用河道天然形成的椭圆型半岛，避通水路，植树造林，建成上海第一座面积约8.7公顷的“活水公园”，公园内还将安排苏州河的历史、环境、治理、未来4个主题展馆等，在中山公园以西周家桥地区的苏州河湾道上将建成河滨公园(正在施工)，在古北路、威宁路的长宁路西段沿线将是一条1.1公里的公园式绿带。
苏州河流经普陀、长宁、静安、闸北、黄浦、虹口六区，各区域内人文环境变化大、地段分级明显，因此不同河段河岸建筑各有特点。长宁区苏州河沿岸开发较晚，长宁一直有开发高档楼盘的传统，目前开发的苏州河楼盘集中的双流路至中山西路一带。这一带苏州河流向规则，河景无变化，但小区规划一般较好。依托建筑中的地铁二号线和中山公园商圈的便利及古北区的余韵，这一区域楼盘均价在两年中已上涨每平方米两千元左右。即将开盘的仁恒河滨花园约1200个单元以全装修房面市，起价估计在10000元/平方米以上。新天地河滨花园还未动工，但配套公园绿地已建好，售价也不会低。在售的虹桥万博花园和虹桥河滨花园起价均在6500元以上。这一地块将成为新兴的高尚住宅区。适合有经济实力或面对高收入租客的投资客。普陀区苏州河沿线已全面开发，楼盘密布。包括三大聚居区。“曹杨路聚居区”，由大华清水湾园、绿地世纪城等组成的建筑容量为150万平方米左右的大型聚居区；“武宁路聚居区”，以新湖明珠城聚居区为核心，包括苏堤春晓，上海知音在内建筑面积为200万平方米左右的河居地带；以及“昌化路桥聚居区”，这一区内最重要的河园、面粉公司改建地块、河滨围城、世纪之门、半岛花园及边界地带，约300万平方米建筑容量的大型现代化聚居区。这一区域苏州河弯道较多，河景颇佳，依托长寿路商圈和轻轨交通优势，价格在5000元至8000元/平方米之间。苏州河下游流经静安黄浦等传统中心市区。目前沿岸未有大规模楼盘开发，以造景，绿化、改造桥梁和道路为主。居民旧里和仓库、码头尚水拆迁。新盘与旧里、仓库混杂，环境混乱，已造好的亲水平台往往被破坏得面目全非。不少地方是有多年历史的垃圾码头，经常有拾荒者在夜间出没。大规模的拆迁后才是入住时机。目前开发较好的有水景苑等。特点是可享用中心城区的完善功能与便捷交通。
㈣ 申博题材
近来，世博板块常使上海本已火热的楼市再显纷呈异彩。据行家介绍，真正的世博概念，严格讲是指世博选址地周边的黄浦区董家渡与半淞园居住区、卢湾区打浦桥地区、浦东周家渡以及六里生活园区等区域，业内普遍认为，世博会的举行，将改变“世博板块”的生活环境，加速它的生活配套建设进程，又因境外力量的纷纷看好，该区域的未来潜值被不少人认识，于是楼市热象不断繁衍而出。
上海楼市的“世博板块”，最近在浦东六里一带，又衍生出“世博后花园”概念，一些楼盘在前一段时间“泡沫房价”的负面影响中冷静推盘，以适中的价位入市，使该区域内房产又热起来了。六里区域作为世博板块之一，今年以来，随成山路的打通，北艾路的拓宽校正，使“锦绣路”这条风光大道得以直通世博会会址。同时，又因连接南浦大桥、延安东路隧道以及将要通车的卢浦大桥的枢纽作用，锦绣路沿线楼盘颇被看好，沿锦绣路北行，世纪公园、上海科技馆以及道路两侧纯住宅社区的错落有致，使“后花园”魅力日现，特别是锦绣路沿线楼盘以90平方米左右的主力户型，以及5000元左右的均价水平，使购者感到有一定的升值潜力，有的开盘当日即售出四成以上。
㈤ 崇明开发区
日前，崇明东滩总体结构规划公布。该规划的范围为崇明岛东部，沪崇苏高速公路东侧、92堤和98堤所围合的约174平方公里的区域内。规划确定崇明东滩的区域性质和发展目标是：以生态保护为主题，社会、经济、环境高度协调发展，展示上海生态文明建设成就的高科技现代化生态港。
规划布局结构为：以南北向的人工森林、人工湖链和观光水生养殖带为自然分割，西部形成以陈家镇为核心，裕安镇、前哨农场为组团半月形的布局形态；东部以大型人工湖为中心，湖东紧邻湿地公园，湖北为生态农业区，湖南和湖西布置科教园区、休闲娱乐区和上实生态住区。
规划道路交通以区域快速干道为依托，道路网密度由西南向东北减弱，发展导向式公共汽车和水上巴士等多种交通方式，形成符合生态环境要求的现代化综合交通体系。
规划生态景观通过地形整合，形成层次丰富的地势，以大面积的森林、湖泊、生态农业、湿地公园作为景观主体，形成人与自然和谐的生态环境。
㈥ 轨道交通建设
为加快推进市域综合交通网络系统建设，上海将根据线网结合、平面与立体并重、东西一体衔接的要求，重点建设轨道交通网、高速公路和越江工程。
到2005年，上海的轨道交通将形成由“十字加环”及若干条放射线组成的轨道交通网基本框架，运行线路二百多公里，分担中心城区20%左右的城市公交客运总量。上海轨道交通网络规划尚在优化调整，根据总体框架和现行的需求与可能，重点建设三个方面：
1、构筑轨道交通网络骨架，明珠线二期，自宝山路至虹桥路，为网络骨架的东南半环，长约22公里，同明珠线一期工程构成为33公里的环线。地铁1号线自上海火车站向北延伸至泰和路，长约12.5公里。地铁2号线向西延伸，自中山公园至虹桥机场，长约11公里。
2、建设若干条放射线，莘闵轻轨，自地铁1号线莘庄站，至闵行开发区，长约13公里。明珠线一期北延伸段，自江湾镇至宝钢，长约12公里。杨浦线，自中原小区至市中心(西藏南路)，长约17公里。
3、建设其他线路，自浦东国际机场至龙东路的机场快线(悬磁浮)，长约35公里。浦东PD—A线，外高桥至济阳路，长约27公里。市郊铁路C线一期，九亭至松江，长约20公里。
㈦ 其他重要市政建设项目
今年本市将要竣工19项重大工程，同时，今年将要开工的项目也是19项。今年计划建成的项目包括：磁浮列车机场快线、轨道交通5号线、沪闵高架二期、蕴川路改建(外环线—盛桥)、外环隧道、卢浦大桥、大连路隧道、竹园污水处理厂、徐家汇公园三期、外环线400米绿带一期、广场公园、虹延绿地、黄浦江上游干流段防洪工程、拦路港水利工程、红旗塘水利工程、宏力集成电路项目、中芯集成电路项目、500千伏双回主环网工程、化工区区内市政配套项目。今年计划开工项目有：亭枫高速公路、嘉金高速公路、中环路、外高桥物流园区国际物流中心、高桥镇基础设施、南市水厂改造、杨树浦水厂改造以及化工区90万吨乙烯、聚碳酸脂、巴斯夫中间体聚四氢呋喃等19个。今年将实行的重大节点目标工程则有东方艺术中心和西气东输管网一期工程。

五、区域开发热点
㈠ 总体情况描述
由于受历史人文环境、交通和市政建设、人们的价值取向及区域消费水平等因素的影响，传统的高档住宅区在今天仍然保持价格强势。从2002年上海楼市实际销售情况看，传统高档住宅区的商品住宅价格比其它区域的商品住宅价格平均每平方米约高出2500—3500元。
2002年上海商品住宅价格平均单价超过7000元/平方米的区域有：内环长宁区域、虹桥古北区域(新兴高档住宅区)、静安区、卢湾区、黄浦区、陆家嘴区域(新兴高档住宅区)、内环徐汇区域；
2002年上海商品住宅价格平均单价超过5000元/平方米的区域有：长宁天山区域、虹口周家嘴路沿线区域、鲁迅公园区域、闵行沪青平公路沿线以北区域、浦东中央公园区域、徐家汇内环以外区域；
地段等级是土地价值计算的重要依据之一，了解地段等级，有利于楼盘价值作出判断。上海市最近的地段划分标准如下：
⑴一级地段：东至中山东一二路；南至金陵东路；西至河南中、南路；北至北京东路。
⑵二级地段：一级地段向外，南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉滨路到徐家汇；西至徐家汇、华山路、江苏路，向东折入愚园路，再向北折入乌鲁木齐北路；北至新闸路，向北折入石门二路、恒丰路、天目西路，再过共和新路旱桥，虹江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路、东至欧阳路、四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。
⑶三级地段：二级地段向外，东至腾越路、隆昌路、营口路；北至走马塘、国康路，延伸到东体育会路(杨浦、虹口与宝山区交界处)，再沿东体育会路、大连西路至中山北路；西至中山西路，徐汇区与原上海县交界处；南至黄浦江边。原浦东的市区部分，以及内环线以内部分的地区。
⑷四地段：二级、三级地段向外的市区部分(闵行区、宝山区、嘉定区除外)；已开辟和将开辟的住宅小区(如长风、田林等)。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发的生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。
⑸五级地段：闵行区、宝山区、嘉定区(嘉定镇、南翔镇)；卫星城镇(如金山、安亭等)。
⑹六级地段：郊县城镇。浦东新区三、四级地段以外及五级以外的地区。
㈡ 可关注的重点区域开发状况
◆ 浦东——浦东重点发展“三边”区域
今年，浦东新区将根据最新调整的规划，细分区域住宅市场，将濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路两边这“三边”列为浦东住宅发展的重点区域。在濒黄浦江岸边住宅，将结合黄浦江岸线规划，建设以高层、小高层建筑形态为主的高中档住宅区，但这一区域可供开发的土地已十分稀少，未来发展的重点将向两侧转移，世博会址周边有望成为住宅开发的新亮点。在世纪公园周边住宅，将继续以联洋新社区为重点，建设生态景观型的中高档住宅区。从未来发展趋势看，新楼盘的供应将向世纪公园外围辐射，新兴的杨东小区值得关注。沿主要景观道路将建设一批有特色的住宅小区。此外，金桥开发区、张江高科技区、环球影城区、高桥镇是值得关注的建设项目区。
2月25日，位于沪南公路浦东新区与南汇区交界处的绿地康桥公寓正式破土动工，这一规划总建筑面积近32万平方米的大型小区售价将控制在每平方米3000元左右。
近来，上海房地产市场供求两旺，但结构方面的矛盾也较为突出，中低价位房源缺乏。此次由绿地集团开发建设的绿地康桥公寓正式启动，表明沪上房地产企业正日益关注中低端市场。据悉，这一小区住宅虽然售价不高，但规划建设完全按照高标准要求进行。房型以75平方米—90平方米的两房为主，布局以多层和小高层为主。
◆ 青浦——青浦朱家角今成房产开发热土
未来五年内政府将投资75亿元重塑上海古镇形象，把朱家角建成一个新型江南水乡城镇。去年底，沪青平高速公路(A9)双向直通朱家角；总投资超过500亿的“东方水都计划”日前出台，将规划一条从黄浦江直淀山湖的“水上旅游黄金线”；朱家角的整体规划大体分为三大块：一是古镇区：主要包括古镇沿河两岸大批古建筑群、古镇老街区、课植园和放生桥等，建设要求是“修旧如旧”。二是老镇区：这是指除古镇区之外的镇区范围，初步形成“一心、二脉、三岛、四广场”架构。三是新镇区：兴建规模达2平方公里的朱家角新镇，目标是“一中心、二河街”。新镇区内设置三大组团建筑，两大组团体规划将开发具备高档生态条件的住宅区；另一组团作为新镇的行政中心，配置商场、学校和医院等文化商业配套设施。今年朱家角房地产进入实质性启动阶段，办争两年内初具规模。近日“绿洲江南园”即将入市。
◆ 长宁——长宁区楼市保持攀升势头
目前长宁区月销售平均价保持在7000元/平方米以上，一度超过徐汇区成为沪市第一其楼市整体走高，超过1万元的高价盘比例在扩大，低于4000元/平方米的楼盘几近绝迹。除新华路板块房价变化不大外，中山公园、古北两块房价大幅度上扬，如畅园以每平方米1.25万元左右推市、古北中央花园以每平方米1.35万元左右推市，均创区域市场纪录。长宁环内从新盘类型看，目前新华路、长宁路、延安路、定西路基本是高层住宅。而虹桥仙霞板块新盘既有高层和小高层，也有多层和叠加式公寓，甚至还有高档别墅盘。
今年，长宁楼市将以地铁二号线路延伸段建设契机，开发建设以长宁路、天山路沿线和古北一、二区、虹桥花园别墅区等“二线二区”为重点的区域楼盘集群。眼下，长宁路和天山路沿线已分别形成了40万平方米和30万平方米的在建项目集群；古北一、二区已形成剑桥公寓、上城、古北中央花园、黄金豪园等楼盘群体；虹桥别墅区已形成万丽花园、西郊宝成长二期、龙柏花园二期、鼎邦丽池、虹桥怡景园、虹康四期、尚联西郊尊邸等群体等。
◆ 卢湾——卢湾区房产开发重心南移
卢湾区政府今年起将会同中海地产集团联手改造“斜土路628弄”旧改地块，在此开发规模达15万平方米的海悦花园。同时联手新世界等开发商对五里桥开发新的旧区改造工程。由于该区域已接近黄浦江世博规划地区，故卢湾南部将成为一个中高档居住社区，从而使五里桥沿江地块同淮海中路打浦桥等中北部一样形成一个“五里桥”高尚房地产板块。
◆ 普陀——普陀区规划大型商务中心
规划中的商务中心以真北路为轴心，北起曹安路，南至金沙江路，东西纵深，南北呼应，具有组团式特征。涉及新城近60%的范围，总体规划将达100万平方米。商务中心由5大区域组成，包括金沙江路绿洲湖畔商贸区、兴力达国际博览交易中心、真北路市场服务中心，以及梅川路涉外宾馆和真北路综合商务区，预计年内完成50%的工程量。这些相互连接的商务楼、商场、四星级宾馆、别墅式办公楼，兼具着高档建材、汽车展示、电梯交易、商业百货、商务办公、休闲娱乐多种功能。
◆ 闸北——闸北区今年继续拓展“道路房产”
2002年由闸北区住宅发展局配合实施改造的汉中路、普善路、高平路、交城路、永和路等七条道路工程，累计全长达3公里，道路面积近10000平方米，为道路沿线两侧房地产开发和销售带来了契机。2003年闸北区将完成中兴路(东段)、晋城路等7条市政道路工程，中兴路(东段)拓宽工程力争今年八月正式进入实施拓宽阶段。此外，梅园路、新疆路、民立路等“三多”道路等工程也将于年内完成。闸北区去年完成施工面积270万平方米，同比增长17.4%，其中完成新开工面积达110万平方米，同比增长29.4%，住宅竣工291万平方米，全区商品房预售132.5万平方米，同比增长107%。
◆ 闵行——闵行区确立新一轮房产开发方向
闵行区今年确立了六大发展方向：1、计划新开工住宅和竣工住宅各为二百万平方米，公建竣工二十万平方米，完成住宅投资四十亿元。2、建成“四高”优秀住宅七个。3、实施菜单式全装修住宅五千套，建成二个新技术集成住宅小区。4、完成住宅“平改坡”七十幢。5、建成居住区绿化四十一点五公顷，围墙透绿十公里。6、建成二所中学、二所小学、三所九年一贯制学校、幼托十所，续建十二条道路、二座桥梁。闵行住宅局今年将以东苑半岛、锦绣江南等六个小区为示范“四高”小区；万科春申城、上海春城等五个小区为推广“四高”技术试点；闵行房产、万科房产等五家为创“无渗漏”小区。为巩固“四高”小区创建成果，在新三年中，“四高”创建总面积将达三百万平方米，占同期交付使用面积比例达百分之五十左右。将在抓好五千套全装修房的实施中，以提高科技含量性来指导住宅建设和引导住宅消费。从今年起，将确保在今后三年中新建多、高层小区的绿地率，保持在百分之三十五以上，力争达到百分之四十，全区新建小区新增绿地完成一百五十万至一百八十万平方米。在现有三个试点小区基础上逐年扩大试点范围，力争三年内努力推广所有住宅小区。
㈢ 各区域楼盘资讯
◆ 浦东•陆家嘴滨江板块
世茂滨江、仁恒滨江在荣膺2002年年度销售50强的同时也继续主导着本板块的楼市行情。由于CBD区域目前楼盘旺销的态势，使得板块内房源的供给量相对不足，规划中的地块目前工程尚未动工，预计下半年将迎来新一轮开发热潮。
市政动态：正在修建的泰和路、大连路、复兴东路越江隧道，使浦东和浦西中心区的联系变得快捷起来，东方路下立交工程是大连路隧道浦东段的配套设施，目前也在施工之中，而施工区域内的交通设施也作了相应调整。
新工地动态：东方城市花园二期位于东方路、北园路、紧贴一期，已经开始动工，陆家嘴金融贸易区的鹏利海景公寓项目已建围墙。
楼盘动态：沿江地区的两大巨头——世茂滨江花园和仁恒滨江园一直以来都保持良好的销售势头，其中世茂滨江花园二期已售馨，目前无房可售，三期已建至10层以上，年内可以开盘；而仁恒滨江园也已进入销售尾期，目前只剩最后一幢未售完。东方路浦东大道的金隆海悦于3月19日开盘，作为一个精心打造的酒店式服务公寓，该案的出现在沪人众多小户型楼盘中引起了反响，也弥补了该地段小户型产品的不足。而稍远的名门滨江苑以高层滨江公寓的形象推出以来，相对合理的价位使得其受到了很大的欢迎，目前其销售率达到了70%。陆家嘴国际华城二期工程还未出地面，相比其一期的热销，工程略显缓慢。
房价走势：区域房价稳定。北部楼盘少，以国际华城为主导，而该盘目前房源供给不多，房价大步上扬的可能性很大。
◆ 浦东•世纪公园板块
房源供给量大，新盘涌现速度快是世纪公园板快楼市的最大特点。随着楼盘的不断推出公园板块周边更为细划区分，新崛起的杨东小区越来越引人关注，而北部联洋社区产品种类更为多样，整体上区域价位较为混乱，房价水平差异很大。作为世纪公园延伸板块的杨东小区现已成为投资置业热点。
市政：罗山路、龙阳路立交正在建设之中。
新工地：由证大投资的水清木华别墅与水清木华公寓隔锦绣路相望，拟定工程将于5月动工。
楼盘动态：爱家亚洲花园先期开盘的6幢已售完，3月28日再开3幢；锦绣天地三期预计年中可以推出，该案自3月起开始发售VIP卡；大唐盛世花园2期将在4月开盘。第九城市自一月开盘以来，道批推出的小高层房售率已达到85%该案与周边楼盘的规划有所区隔，精简多样的房型，别致的景观处理加上开发商的信誉，是其在整个大社区中倍受关注的原因。而联洋年华目前房型及相关规划已定，不久社区内将增加一个新的在售楼盘。
房价：世纪公园南块房价稍有上升，香梅花园最高价已到18000元/平方米，而爱家亚洲花园以其独具特色的小区规划和优越的地理位置，向置业者显示出强劲的上升势头，目前该案最高价已经达到7800元/平方米左右。北部房价目前已相对稳定，房价上扬的可能性暂时不大。
◆ 浦东•金桥板块
综述：金桥板块以供应中低档实用房为主，楼盘多集中在杨高中路以北区域，区内楼盘往往一经推出就迅速售馨，楼盘价位均是低开高走，后期房源往往高出开盘初许多。尤其体现在轨道6号线规划所经的五莲路浦兴路地段，该地段由于有大卖场即将落成，周边楼盘普遍热销。而南部为碧云国际生活社区，以中高档物业为主，小高层、多层、别墅都有，其中高档物业有租为主，小高层中档房源目前销售情况很好，价位在不断攀升。
市政动态：碧云社区的明月路拓长工程已完成，与白桦路相通，整个社区的绿化及配套环境仍在不断完善，如教堂学校等都在建；浦兴路五莲路的千家惠大卖场主体工程即将落成。
新工地动态：金桥公园北块空地目前开始动工，由金桥开发多层住宅，而在碧云别墅之后的碧云洋房也将开始动工，物业形态将为别墅；锦华碧云公寓部分楼栋已近封顶，不久将正式推出。
楼盘动态：碧云新天地携2002年度销售面积50强之勇，二期将在近期推出，房型更为优化，加上会所及泳池等配套工程跟进，相信该楼盘进一步提升区域价值，主导区域房价。而南部碧云社区具备高档人士生活的人文环境，区内物业碧云花园的租售形势很好，其4000—6000美元/月的投资回报使得该楼盘已推房源的售率近于100%。而社区内中档物业中天碧云、时代金领等以期相对低的售价更是被争相购买。
房价走势：北部中低楼楼盘均价逼近4000元/平方米，且仍有上升的可能，南部高档物业房价相差较大，加以产品形态日趋多样化，走势很不明朗。
◆ 闵行板块
综述：闵行区的房地产市场仍然一片火热。随着沪闵高架和轻轨莘闵线的修建，其周边的楼盘销售价格一路看涨。
新盘动态：古美路上顾戴路至古龙路都开发新项目：望族新城、康健丽都、蔚蓝城市、东苑古龙城均聚集于此。与麦德龙为邻，价格适中，出入交通便捷。沿顾载路一路走下去，可以观赏一下刚刚开盘的半岛豪门、当代艺墅，该案为纯别墅住宅。
新工地动态：地铁终点莘庄站南广场，都市路靠近春申路处有三大片空地。其中一片现已动工，新梅莘苑便落户于此，目前处于打桩阶段。而在其附近的都市路近春申路处，金铭新水岸都市也已开始动工。根据周边一些楼盘的销售情况来看，一旦这两个项目开盘，必然也会销售火爆，另外此地段周边的生活配套设施正在不断的完善中。
房价走势：该区域楼盘售价较往月基本无太大变化。随着各专案销售的加速，部分楼盘单价稍许上扬。不过，总的来讲，价位还是与所属区域相符合。
◆ 长宁板块
目前长宁区月销售平均价保持在7000元/平方米以上，一度超过徐汇区成为沪市第一。其楼市整体走高，超过1万元的高价盘比例在扩大，而低于4000元/平方米的楼盘几近绝迹。除新华路板块房价变化不大外，中山公园、古北两块房价大幅度上扬。长宁环内、环外均价相差并不明显，甚至个别楼盘均价差距倒置的情况时有出现。
市政动态：长宁楼市将抓住地铁二号线西延伸建设契机，开发建设以长宁路、天山路线和古北一、二区、虹桥花园别墅区等“二线二区”为重点的区域楼盘集群。地铁二号线将延伸虹桥机场，快捷交通将进一步提升天山路的出行条件。
新工地动态：眼下，长宁区和天山路沿线已分别形成了40万平方米和30万平方米的在建项目集群等。由政府牵头以银企合作形式进行中高档住宅的规划和开发以来，天山路周边已有数十个项目相继启动。长宁区新的五年规划的重点集中在天山路沿线，13万平方米虹桥绿地，规划中的1万平方米天山绿地，加上临空绿园区的成片开发工程，长宁信息园区的不断扩大，使天山路沿线发展初具规模。
楼盘动态：目前，长宁区在售楼盘的销售，很多已入尾声。
房价走势：长宁楼总体没有大的变化。
◆ 徐汇•徐家汇板块
目前在售楼盘虽然销售大多已近尾声，却无一楼盘完全售清。徐家汇板块的销售主力房型为三房，销售量也无多大变化。销售周期长，销售主力房型偏大，是现阶段徐家汇板块楼盘销售的主要特征。
市政动态：作为上海中心城区大型绿地项目的徐家汇公园三期，即将进入施工阶段，这对目前周边在售楼盘将是一个大福音。在所有在售楼盘中，兆丰帝景苑将是徐家汇公园绿地建设的最大受益者，该案正对徐家汇公园，有着天然的观景地利优势，也是目前徐家汇板块内唯一具有“公园景观概念”的楼盘。
新工地动态：莱诗邸花园已正式转入施工阶段，据悉，这些楼盘将于今年年中推出，届时，徐家汇楼市的新盘供应将出现新的高峰。
楼盘动态：尽管，没有新盘上市，徐家汇板块的楼市却并不冷清。继恒昌花园之后，于九十年代末期竣工的鑫城苑，也于近期推出其由商办楼改建成的住宅项目，为该案告小区外侧的K座。据悉，该案在改建的过程中，承继了商用物业房屋空间的权利留给了消费者，省却了消费者装修时，拆除墙壁的麻烦，更免除了因为改变房型而造成的对房屋结构的损害。
楼价走势：徐家汇板块楼盘的价格总体维持在一个较稳定的水平。
◆ 虹口板块
虹口在稳步继续发展，不少楼盘都已售清，所以，所剩下的就属于比较珍贵了。再加上黄金的路段，品质的提高，价格都有所上涨。
市政动态：交通的施工主要是大连路的拓宽工程。大连路从辽源路段至杨树浦路段，横向贯通飞虹路、周家嘴路、长阳路、杨树浦路等主要交通干道，也是划分虹口与杨浦的重要路段。原来的一去一回二车道，已不能承受日趋增加的交通流量，故在高峰时经常出现拥堵状况。现在拓宽区域内的旧房已经基本拆除，飞虹路口的路段已在做地下排管工作了。这样一来，大连路的交通会有很大的改善，道路净变得便捷通畅。
新工地动态：中皇外滩二期开工，香港丽园二期也开始做地下工作了。
楼盘动态：欧阳名邸、虹口新时代等楼盘都已售清，正在热销的有世博花园、明扬豪苑、宝虹花园等楼盘，值得一提的位于杨树浦路临潼路的临潼苑，现是以全装修的形式推出，售价在15600元—21800元。该案共四幢多层，每个单位都是叠加式别墅设计，车位为每户一个。再加上北外滩和浦江开发已是不争的事实，该地段值得看好。
房价走势：处于环线内的或是黄金地段如四川路段的房价都比较高，相比之下，环外的售价就要适中些。
◆ 杨浦板块
与前阶段相比，杨浦的楼市冷清了不少。没有比较热点的楼盘出现。一方面是没什么新盘推出，另一方面在售楼盘中也没有很大的变化，所剩的房源目前大多都集中在了三房，大面积的房型不是很受欢迎，所以也就成了遗留问题了。
市政动态：贯通整个沪东的M8号线，大连路过江隧道的建设正顺利地进行着，大连路隧道，这段全长1161米的区间隧道东起浦东大道，西至杨树浦路，是上海第二条穿越黄浦江的地铁隧道。M8号线另一穿越浦江的区间隧道东起浦东南路，西至南浦大桥，整个工程将于2004年底建成。
新工地动态：位与平凉路安国路的中轩丽苑已经开工，预计在五月开盘。另外，周家嘴路黄兴路口的地块已圈地并拆除。
楼盘动态：随着恒联新天地、现代星洲城等比较大的楼盘的售清，其余的中小型盘也销售的差不多了。余下的就集中在大三房与复式了。
房价走势：房价总体还是比较正常平稳的，并没有受到一些利好消息而大肆上涨。
◆ 普陀板块
普陀楼市亮点缤纷，具相当规模的大型楼盘依然保持着本区销量的强势地位，如绿地世纪城、中远两湾城等项目，量大体大，稍微动一动，就超出别人数倍，不过，原因可不止于此，规划设计、品牌积累，都在有形无形的发挥着它强大的作用力。而其他如半岛花园、秋水云庐等水景住宅凭借地理优势，也是销量平稳，一如既往。
目前，象这样可凭借水景优势的楼盘，除以上提到的以外，尚有的建中的新湖明珠城、苏堤春晓，河滨围城的三期“美丽岛”、大上海城市花园、上海知音、水岸茗苑、大华清水湾花园，以及靠普陀西部近吴淞江的丽水香邸、建德花园等。
新盘动态：大上海城市花园房源已是不多，只剩房型为145平方米的三房两厅两卫、160平方米的四房两厅两卫。好在临近长寿路板块的大华清水湾花园将于4月底推出二期“21世纪海岸广场”量不少。预计均价8000元，看来，难免会对在此价格区域附近的楼盘带来一定冲击。
市政动态：据悉，普陀区规划中苏州河沿岸将建设成高档生态水景住宅及休闲、旅游为一体的景观区，沿岸将竣工建筑面积逾一百万平方米。
新工地动态：苏堤春晓是陆凤里旧城改造项目，十六万方的建筑面积，规划是建七幢三十二层的观景高层。
楼盘动态：近吴淞江的丽水香郡是今年一月份开出的新盘，属小高层与别墅的混合社区，宁静别致，小区内规划可圈可点，趁临近的建德花园房源供应脱档的情况下，销量一路狂飙。可惜的是，其周边的生活配套目前还很不成熟，可能会对先期入住的业主带来不便。
房价走势：个别楼盘稍有调价，但普陀楼市总体上并未有明显价格上扬的迹象，虽说如此，竞争依然激烈。
◆ 宝山板块
宝山楼势人气不旺，这从楼盘价格中不难体现，不少楼盘均与上月售价没有多大的变化。
市政动态：共和新路高架的通车着实改善了宝山共康及共富地区的交通，自通车以来给此二处的楼盘销售带来了很大的动力，但遇到交通高峰，高架下还是会出现拥阻情况。而环镇北路上的道路施工影响了交通，使来往车辆通行不畅。
新工地动态：住友宝莲府邸作为宝山镇上少有的别墅预计到7月可以完工。共康地区的岭南翠庭至今尚未有动作，但现定于4、5月中接受预定。共富鑫鑫花园一期正在平整土地，预计将于三月开始打桩，8、9月份开盘。
楼盘动态：淞南地区受轻轨影响，蕴涵了不小的升值潜力，但由于四周环境及商业配套情况都不够理想，价格始终停留在3300元左右。其中已为现房的淞浦苑销售了近半年，目前还有10套左右，开发商正进行一些优惠促销活动。在逸仙路高架下的逸兴家园当前销售的均为大房型，考虑在此置业的购房者可以等待一下，因为其下半年还有5幢小高层将要开工。同处一地的嘉骏花苑本月无房可卖，估计到4月底可能会推出5幢多层，价格会有少许上涨。万科集团在宝山的四季花城将于近期开盘。宝山少有的别墅盘颐河园，位于外环线内顾太路附近，自开盘以来预售率达到50%，价格在3200到4000元左右。美树铭家已全部售完，其开发商将精力集中到江湾新城的建设项目中。
房价走势：在近期宝山房价除个案外，不会有较大的变化，原因主要是今年里新盘较多，房源充足，另外房价已经到了一个教高的水平，使购房者难以形成一股抢购的浪潮。
◆ 宝山•大华板块
近二年来大华开发力度可以位居宝山之首，无论从面积还是金额都有典型的楼盘。此次在上海房地产销售50强的评比中，大华在其中有不少楼盘获奖，可见在上海，大华已经成为了沪北片房地产的领头羊。
市政动态：位于华灵路上、新沪路、大华三路之间设立了一个汽车站台，原本二站路之间距离太长，下车后颇有不便，新站台的设立使附近居民及路人方便不少。
新工地动态：位于真金路华灵路上的枫庭丽苑定于近期开盘。另外，位于万灯路上的颐华苑预计年内可以开盘，近50万平方米的开发量，可以满足大华地区今后几年里的需要，同时也可能引发一些价格上的竞争。
楼盘动态：大华在售楼盘价格变化不大，其中有大华阳城花园、多摩园景、康泰新城、南华苑北座等。目前大华在售楼盘众多，房型多样，量体庞大。
房价走势：近期房价由于在售楼盘众多，竞争激烈，价格变化不会太大。
◆ 闸北板块
闸北的楼市冷清了不少，没有相对热闹的区域出现。一方面，是因为没什么新盘推出，另一方面，在售中的楼盘亦无多大新的动作，所售的房源目前大多都集中在了三房，建筑面积从117—150平方米的都有。
市政动态：闸北将以“三线二片”建设为抓手，力争到2010年基本完成全区的旧区改造任务。
“三线二片”建设规划分别：三线——将苏州河沿线4.1公里的闸北段滨江线建成绿色景观线和环保生态型高档住宅区；海宁路沿线建成新梅太古城等一批高档住宅、商贸区，逐步缩小铁路以南地区与市中心区的土地级差；中兴路沿线以道路拓宽为突破口，带动旧区改造。二片——不夜城地区全部拆除剩余的二级旧里以下旧住房，促进城区功能战略性调整；宝山路街道辖区内加快实施成片旧区改造地块的建设，整体推进新一轮旧区改造。
新盘动态：和田区域的盛和玲珑终于要开盘了，目前预计均价5300元，房型较全，无疑给临近申地公寓的销售带来了不少阻力，这一点，从申地公寓的售楼处就可看出，全班人马皆列第一线，如临大敌。而位于平型关路的文坊崇文园，去年十月推出两幢小高层，如今已全部售完，其二期也将于下月中旬推出，共三幢小高层，房型为建面78平方米一室一厅一卫至139平方米的三室二厅二卫，也是极具竞争力。
新工地动态：大华阳城四期北块项目地处汶水路原平路，预计在近期将开始动工，其占地约52000平方米，建筑面积107000平方米，届时将建成小高层7幢、多层15幢，规划中社区内含会所、综合商场等设施。
楼盘动态：永和地区在售的楼盘本就不多，而最近又有一个全部售罄，永和丽园三期的结束预示着此地竞争格局的变化，万荣阳光苑迟迟不推出多层的原因很可能就是在等着这一天的到来。而且，成亿花园的后续房源为精装修户型，与其也产生不了多大冲突，看来，这样的情况要一直延续到大华阳城四期的推出才会有所改变。
房价走势：经过2月的一番轮涨之后，闸北楼市的价格波动基本已平缓了许多，毕竟，市政工程的推进不是一朝而就的，其影响的显现也需要相当时间。
◆ 黄浦板块
世福会和弘辉名苑、士博汇是近阶段黄浦楼市的两大热点。前者开发的小户型产权式酒店公寓，是去年同期发展商在同一地段开发的小户型公寓的升级版，8%左右的投资回报率，以及区域酒店的高出率，吸引了众多投资者购买。后者的热销，不仅得益于该案的地理位置，临近世博会的规划展览场地，更在于该案推出的房型大多控制在七、八十平方米，受到欢迎。
市政动态：“外滩源”规划于近期公布，其位于苏州河和黄浦江交汇处，东临黄浦江，北抵苏州河，西倚四川中路，南面滇池路，共22.9万平方米，其中陆地面积17公顷。这里是外滩“万国建筑博览群”的源头，现存有14幢上海市近代优秀保护建筑。外滩源将分为四个地带进行保护性开发。外滩源建设，分两期开发，一期大约用三年时间完成，它将延伸外滩的风貌，建筑对高度与容积率2.5，绿化率超过60%。新的规划方案中，外滩源分为四个地带。
新工地动态：黄浦新苑正在做开工前的前期准备。
楼盘动态：从房展会现场的情况年地，尽管弘辉名苑、士博汇的销售定价在8200元/平方米左右，但购买主力是土生土长的上海人。这给某些置疑上海人购买能力的发展商，以否定的回答。目前，上海人钟情小房型，并非完全是因为小房型总价偏低。更在于上海的家庭结构日趋简单，小家庭成为上海家庭构成的主要形式。在这样的前提下，购买大房型的物业，不仅会产生不必要的浪费；同时，房屋在二级市场的变现及出租能力也会偏弱，这是上海人不再钟情大房型的主要原因。
房价走势：楼价维持一个稳定的水平。
◆ 卢湾板块
由于大同花园、永业公寓售罄，卢湾的住宅楼供应，出现了暂的青黄不接。然而，这种现象很快将被打破，卢湾都市花园、海悦花园等新盘都将于近期上市。而城市的大型绿化建设、交通建设，以及政府对市中心的容积率控制，土地供应控制，将更增添区域的城市魅力，使卢湾区成为上海有影响力的魅力这都。
市政动态：丽蒙绿地的绿化工程已完成了一部分，绿地的雏形已经显露。徐家汇路地下立交正在施工中。打浦桥地区绿地及交通的改造，将对未来周边的楼盘，如汇龙新城二期、永业公寓二期的开发和销售带来深远的影响。
新工地动态：淮海路的天然魅力，吸引着上海最优秀精英的注意，因而锦麟天池、淮海晶华等物业，尽管仅造至六、七层左右，却已吸引了市场的绝对注意力。
楼盘动态：卢湾都市花园、海悦花园等新盘将于近期上市销售，汇龙新城二期正在作开工前准备，而永业公寓二期正动迁中。
房价走势：目前，预计卢湾楼价将维持一个稳定的水平，没有较大的浮动变化。
◆ 静安板块
与徐汇区的一些物业类似，静安区3月份也有一些物业是九十年代末期开发的存量房，经过馐后重新上市销售。其中，一些商用物业的定价较低，有一定的投资、购买价值。
市政动态：静安区没有能产生深远影响的市政工程开工。目前，区域内华山路造延安西路侧交通拥堵较为严重，给附近区域楼盘销售带来一定的负面影响。
新工地动态：康定路武定路口的地块，已完成拆迁，开始了前期的动工准备。如此，静安西北部的区域内，至少有六、七个项目正在动工、建设之中。可以预见，今年静安的新盘供应充沛，楼价也将因此趋于平稳。
楼盘动态：静安置业有限公司开发的一个低容积率楼盘——华商馆上市销售。该案上市销售不到一周，即已售罄，创造了一个奇迹。由于市中心的容积率控制在2.5以内，此前很多开发商对于在市中心开发低容积率楼盘感到风险过大，而不敢贸然介入市中心城区的楼盘开发。而华商会馆的成功销售，表明低容积率的高价楼盘在市中心具有较大的市场。
房价走势：目前区域楼价走势较为平稳，没有大的起伏。
㈣ 2002年报建楼盘最新动态——附后

六、二手房市场情况
㈠ 2002年：中高档二手房市场精彩纷呈
2002 年，上海中高档二手房市场一片繁荣，“申博”成功使房价又一次出现较大幅度上涨，具体呈现如下特点：
1、成交量最高为4月、7月
从COLDWELLBANKER 信义房产的成交走势看，全年最高成交量出现在4月份和7月份，第四季度则呈现出慢慢走高的迹象。与前年有所区别的是，去年旺季来得相对较晚，而且9、10月份出现了成交淡季。旺季和淡季的成交量差额是历年来最大的一次。
2、长宁区一枝独秀
从成交区域来看，长宁一枝独秀，占据了总成交量的37.2％，徐汇和浦东表现也不错。2002 年，浦东地区高档二手房成交量节节攀升。由于“申博”成功，2003 年浦东中高档二手房市场有望赶超长宁，同时，长宁地区在今后两三年内中高价位楼盘不会大量上市，浦东将成为新一轮投资者争抢的地盘。在去年第四季度，徐汇区的成交量出现了疲软现象，原因在于旧的一批老牌外销楼已经在市场上失去了竞争优势，在房型和环境上明显比不上新楼盘。虽然徐汇区是黄金地段，但是该地区楼盘相对来说比较密集，不可能再有大的发展空间，加之徐汇地区房产中介的竞争已经处在白热化状态，各中介公司成交量势必会受到很大的影响。卢湾区的房子在2002 年经常出现有价无市的局面，一来房价普遍偏高，投资风险增大，二来该地区也出现了一定的饱和度。以现在的房地产行情看，明年北外滩将是重大发展区域，虹口地区的成交量有望有新的突破。
3、65％的客户是投资者
从成交价格来看，成交单价在5000 —8000 元之间的占了成交总量的一半；从成交总价来看，150万元以上的二手房比80万元以下的仅多4个百分点，不相上下。中高档二手房65％以上的客户是投资者，他们在选择投资对象之前往往会算一下投资回报率，单价5000－8000 元和总价在150万以上的成为较理想的选择。
根据上海房地产交易中心提供的数据来看，未来3年内，计划开工的高档楼盘项目面积高达236万平米，“世博会效应”将持续升温。可以预见，中高档二手房市场受利好因素的影响，房价将持续走高，总体势头将不会改变，但是可能在区域分布上会出现大的逆转。
㈡ 可选范围广，一季度二手房交易量直追一手房
2003年3月份，上海二手房指数为1102点，比上月上升12点，涨幅为1.1％。上海二手房指数办公室认为：二手房市场已呈现出可选择物业多样化、购房群体多层次及产品交易活跃的特点，目前二手房市场上结构矛盾没有一手房突出，再加上交通等市政配套设施不断完善，二手房交易量超过一手房已为期不远。
1、二手房交易热过一手房
步入2003年的上海二手房市场发展势头不减，据本办公室抽样统计：2003年一季度不少区域二手房成交量同比增长超过5成，少的也有二三成。其中一些区域二手房的可供给量超过了一手房，并在价格、房型、面积等方面呈多样化分布，可选择范围广，使得更多的购房者选择购买二手房。
2、低容积率二手房热销
近日，建设部开始控制土地供应量，尤其是别墅类土地供应，使市场上低容积率的二手房出现热销现象。据抽样调查，这一政策出台，市中心区域一些低容积率的高档楼盘价格出现小幅攀升，尤其是一批高档二手别墅迎来了销售小高潮。购房者认为，由于土地供应受到严格控制，低容积率别墅将在一段时期内成为稀有品，购买后不仅具有居住价值，用于投资，获利将会更多。
3、购房群体年龄跨度拉大
据调查，当前上海二手房市场购房群体的年龄跨度增大。前一段时期以中年购房者为主，现在一些老年人在社会倡导保护老年人居住权益的影响下，也加入了购房的行列。此外，一些毕业不久的大学生以及准备结婚的适龄青年也跳过了租房过渡阶段而选择买二手房。此类“奔卅”群体由于受到资金的限制，往往倾向于成熟小区的低价二手房，该群体的加入使二手房市场的客户逐步呈现年轻化的趋势。
4、二手房市场长期看好
今后，上海二手房市场将继续保持上升势头。房地产市场发展取决于房屋供给量及供给结构和市场需求量及需求结构两方面的因素。从需求方面来看，随着居民收入水平的不断提高和住房梯级观念的深入，人们对二手房的需求将不断增加。受外来人口增加等因素影响，还将有大量的居住性需求以及投资性需求进入二手房市场。目前二手房市场上结构矛盾没有一手房突出，再加上交通等市政配套设施不断完善，二手房交易量超过一手房已为期不远。
5、“次新房”比重增加
随着近两年大批商品房的开发，次新房的可供应量逐步增加。与老公房相比，次新房在规划设计、楼盘质量、小区环境、物业管理等方面具有一定的优势。与同价的新建商品房相比，次新房中不乏地段较佳的房源，因此其交易开始活跃。目前，在长寿路沿线、苏州河沿线、徐家汇等区域，一些档次较高、规模较大的新兴楼盘已成为中介公司新的抢占房源，二手买卖交易较为活跃。