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合富辉煌策划-魏玛假日房地产项目营销策划报告192页.doc
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第一部分：镇江市宏观市场研究. 1
1. 镇江市2003-2005年上半年国民经济运行状况分析. 1
1.1. 镇江市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升. 1
1.2. 人均可支配大幅上升，城市居民消费购买力增强. 2
1.3. 镇江城市人口持续增长，城市化进程加快. 3
1.4. 镇江市财政收入稳步增长，金融运行态势良好. 3
1.5. 招商引资力度加大，吸引外资成绩显著. 4
1.6. 固定资产投资持续高速增长. 4
1.7. 近期间重要宏观政策研究. 5
1.7.1. 央行再次加息政策落实，持币待购现象凸现. 5
1.7.2. “国八条”政策研究——内忧外患，打击投机，规范市场. 6
1.7.3. 人民币升值，对镇江房地产市场波动较小. 7
1.8. 综合分析. 8
1.8.1. 城市市场发展前景容量可观，城市综合实力跃上新平台. 8
1.8.2. 宏观调控政策出台、中低价商品房成为需求主体. 8
2. 镇江市城市整体规划研究. 9
2.1. 行政区域划分原则. 9
2.2. 行政区域特点以及行政区域之间的竞争关系分析. 9
2.2.1. 区域行政功能规划特点. 9
2.2.2. 区域竞争关系分析——资源整合，区域互助互补原则. 10
2.2.3. “东扩南进，西延北稳” 的整体城市格局. 10
2.3. 镇江市整体规划对区域的支持. 12
2.3.1. 镇江市城市概况. 12
2.3.2. 镇江城市定位和发展目标概况. 13
2.3.3. 第三产业结构比重逐年增加，吸纳外来人口能力增强. 14
2.3.4. 镇江市“南徐新城规划”构建现代化城市蓝图. 15
2.3.5. 形成“内部成网、外围放射” 的城市交通骨架. 16
2.3.6. 丹徒新区重要城市规划研究. 17
2.4. 综合分析. 19
2.4.1. 双重经济动力推动镇江城市扩容. 19
2.4.2. “一城两翼，向南发展”城市发展战略落实，丹徒新城面临发展机遇. 20
3. 镇江房地产市场发展状况及特征分析. 20
3.1. 镇江房地产市场发展回顾. 20
3.1.1. 镇江房地产发展概况. 20
3.1.2. 供求关系基本保持平衡，但是供应略大于需求. 21
3.1.3. 镇江商品房价格增长速度比较快，房价不断攀升. 22
3.2. 2004—2005年镇江房地产市场发展特点. 23
3.2.1. 宏观调控效力显现，中低价商品房成为销售主流. 23
3.2.2. 消费者购房趋于理性，房价成为敏感因素. 23
3.2.3. 城市拆迁重新放量，拆迁客户仍是市场的消费主力. 24
3.2.4. 房地产市场发展态势逐步趋于成熟，房价上涨趋向稳定. 24
3.2.5. 房产开发模式不断创新. 24
3.2.6. 市场细分化趋势明显，产品向多元化、人性化方向发展. 25
3.2.7. 大盘开发成趋势，开发企业积极储备土地. 25
3.2.8. 市场向外围化、郊区化发展. 25
3.2.9. 随着市场竞争进一步提升，注重修炼产品内功的代理公司优势凸现. 25
3.2.10. 镇江消费者调查分析. 26
3.3. 镇江房地产发展环境分析. 30
3.3.1. 有利因素. 30
3.3.2. 不利因素. 30
第二部分：镇江市房地产现状特征分析. 32
1. 镇江市房地产市场板块划分原则. 32
1.1. 镇江房地产市场区域划分原则. 32
1.2. 镇江房地产市场各大板块特征分析. 32
1.2.1. 城中板块――城市中心成熟居住区. 33
1.2.2. 丁卯板块――产业居住区域、开发区成熟居住区. 34
1.2.3. 学府板块――大学城居住区；. 35
1.2.4. 南徐板块――规划中行政文化中心、生态居住区. 37
1.2.5. 滨江板块――成熟高档住宅区；. 39
1.2.6. 丹徒板块――生态居住区、产业居住区；. 40
1.3. 分析结论. 42
1.3.1. 从价格因素的角度来分析. 42
1.3.2. 从城市规划及区域竞争的角度来分析. 42
2. 镇江住宅市场各竞争板块项目研究（多层、小高层、高层）. 42
2.1. 城中板块. 42
2.1.1. 城中板块竞争项目概况. 42
2.1.2. 城中板块主力产品类型面积分析. 43
2.1.3. 城中板块产品价格及主力总价分析. 43
2.1.4. 城中板块内部配套设施分析. 43
2.1.5. 城中板块后续供应量分析. 44
2.1.6. 城中板块代表项目. 44
2.2. 丁卯板块. 45
2.2.1. 丁卯板块竞争项目概况. 45
2.2.2. 丁卯板块主力产品类型面积分析. 46
2.2.3. 丁卯板块产品价格及主力总价分析. 46
2.2.4. 丁卯板块内部配套设施分析. 47
2.2.5. 丁卯板块后续供应量分析. 47
2.2.6. 丁卯板块代表项目. 47
2.3. 学府板块. 49
2.3.1. 学府板块竞争项目概况. 49
2.3.2. 学府板块主力产品类型面积分析. 50
2.3.3. 学府板块产品价格及主力总价分析. 50
2.3.4. 学府板块内部配套设施分析. 51
2.3.5. 学府板块后续供应量分析. 51
2.3.6. 学府板块代表项目. 51
2.4. 南徐板块. 52
2.4.1. 南徐板块竞争项目概况. 52
2.4.2. 南徐板块主力产品类型面积分析. 53
2.4.3. 南徐板块产品价格及主力总价分析. 54
2.4.4. 南徐板块内部配套设施分析. 54
2.4.5. 南徐板块后续供应量分析. 55
2.4.6. 南徐板块代表项目. 55
2.5. 滨江板块. 56
2.5.1. 滨江板块竞争项目概况. 56
2.5.2. 滨江板块主力产品类型面积分析. 57
2.5.3. 滨江板块产品价格及主力总价分析. 57
2.5.4. 滨江板块内部配套设施分析. 58
2.5.5. 滨江板块后续供应量分析. 58
2.5.6. 滨江板块代表项目. 58
3. 项目所在区域（丹徒新区板块）竞争对手研究和分析. 59
3.1. 丹徒板块竞争项目概况. 59
3.2. 丹徒板块主力产品类型面积分析. 61
3.3. 丹徒板块产品价格及主力总价分析. 62
3.4. 丹徒板块内部配套设施分析. 63
3.5. 丹徒板块后续供应量分析. 63
3.5.1. 新区土地开发情况分析. 63
3.5.2. 新区楼盘销售情况分析. 63
3.6. 丹徒板块代表项目. 64
4. 项目竞争力分析. 65
4.1. 本案条件与资源分析. 65
4.1.1. 规划要点. 65
4.1.2. 城市发展和规划条件. 66
4.1.3. 区域资源状况. 66
4.1.4. 小结. 67
4.2. 市场竞争分析. 67
4.2.1. 区域间竞争分析. 67
4.2.2. 板块内竞争分析. 68
4.3. 项目SWOT分析. 70
4.2.3. 重点板块竞争分析. 70
4.2.4. 小结. 71
5. 镇江住宅市场后续供应量分析. 71
6. 产品研究综合分析. 72
6.1. 产品分析. 72
6.1.1. 建筑类型分析. 72
6.1.2. 主力户型分析. 73
6.1.3. 市场户型综合对比分析. 74
6.1.4. 容积率分析. 75
6.1.5. 园林特色分析. 76
6.2. 项目规模对比分析. 77
6.3. 目标客户特征分析. 78
6.3.1. 客源分析. 78
6.3.2. 目标客户群研究. 79
6.3.3. 三大核心目标客户构成. 80
6.4. 市场价格分析. 80
6.5. 板块去化分析. 81
6.6. 配套分析. 82
6.6.1. 当地普通住宅相关配套内容. 82
6.6.2. 不同体量住宅产品对配套的需求. 82
6.6.3. 本项目的建议. 83
6.7. 营销手法分析. 83
6.8. 综述. 84
7. 市场综合分析. 85
7.1. 镇江未来2~3年住宅市场发展预测. 85
7.2. 平民化消费市场阶段的主要特征及表现. 86
7.2.1. 消费观念发生重大改变. 86
7.2.2. 房地产业成为城市的支柱行业之一，并成为全社会的关注热点. 87
7.2.3. 供应量激增，产品极大丰富. 88
7.2.4. 成交量激增，市场细分加剧. 89
7.2.5. 营销水平提高，营销手段丰富多彩. 90
7.3. 平民化消费市场阶段的市场机遇分析. 90
7.3.1. 供应商面临的机遇. 90
7.3.2. 政府面临的机遇. 91
7.3.3. 消费市场面临的机遇. 91
7.4. 镇江未来2～3年的市场特征分析. 92
7.4.1. 主要市场特征. 92
7.4.2. 影响项目成功的几个问题. 93
8. 市场研究结论. 94
8.1. 市场调查总结. 94
8.2. 项目市场突破点. 95
第三部分：项目定位与分期发展策划建议. 96
1. 项目背景分析. 96
1.1. 项目经济技术指标分析. 96
1.2. 地形地貌分析. 97
1.3. 开发条件分析. 98
1.3.1. 优势. 98
1.3.2. 劣势. 99
1.3.3. 对项目的建议. 99
2. 区域居住质量分析. 100
2.1. 交通状况分析. 100
2.1.1. 城市发展总述. 100
2.1.2. 项目外部交通组织. 100
2.2. 配套设施. 101
2.2.1. 购物、商贸、农贸生活服务设施. 101
2.2.2. 酒店、娱乐休闲设施. 102
2.2.3. 医疗卫生设施. 102
2.2.4. 文化教育设施. 102
2.2.5. 银行、邮局. 103
2.3. 居住环境综合评价. 103
3. 项目定位. 104
3.1. 项目定位面临的主要问题. 104
3.2. 定位主题元素提炼. 105
3.3. 项目定位. 106
4. 项目核心开发理念. 107
4.1. 项目定位阐述. 107
4.1.1. 郊区化居住的特点. 107
4.1.2. 郊区化居住面临的主要问题. 108
4.1.3. 郊区化居住的解决途径. 108
4.2. “全方位社区生态运动系统”开发理念的提出. 109
4.2.1. “全方位社区生态运动系统”的引入. 109
4.2.2. 戴维营——“全方位社区生态运动系统”的核心表现. 110
5. 项目分期发展策略. 111
5.1. 分阶段发展策略. 111
5.2. 分阶段发展原则. 112
5.2.1. 项目限制. 112
5.2.2. 市场依据. 112
5.2.3. 分阶段原则. 112
5.3. 分阶段发展计划. 113
5.3.1. 阶段划分. 113
5.3.2. 各阶段指标. 115
5.4. 价格定位. 116
5.4.1. 总体价格策略. 116
5.4.2. 市场需求. 116
5.4.3. 竞争者价格. 116
5.4.4. 初步价格定位. 117
第四部分：品牌设计及产品理念设计建议. 119
1. 品牌竞争力分析. 119
1.1. 品牌竞争力分析. 119
1.1.1. 显性竞争因素. 120
1.1.2. 隐性竞争因素. 120
1.2. 竞争力塑造. 121
1.2.1. 显性竞争力塑造. 121
1.2.2. 隐性竞争力塑造. 124
2. 主题设计. 125
2.1. 项目市场突破点. 125
2.2. 导入模式. 126
2.2.1. 遵循方式. 126
2.2.2. 评定原则. 127
2.3. 主题理解. 127
2.3.1. 魏玛(Weimar)——德意志民族的文化圣地. 127
2.3.2. 魏玛(Weimar)——欧洲文化之都. 130
2.3.3. 魏玛(Weimar)——世界十大人文建筑遗产之一. 132
2.3.4. 魏玛(Weimar)——公园小城. 132
2.4. 魏玛(Weimar)精神 ——魅力小镇生活. 133
2.5. 项目与魏玛小镇(Weimar)的关系. 134
2.6. 主题的理论基础. 135
2.6.1. 特定的产生条件. 135
2.6.2. 独特的生活理念. 137
2.6.3. 高标准设置. 137
3. 品牌核心竞争力设计. 139
3.1. 品牌内涵. 139
3.2. “全方位社区生态运动系统”开发理念的提出. 140
3.2.1. “全方位社区生态运动系统”的引入. 140
3.2.2. 戴维营——“全方位社区生态运动系统”的核心表现. 141
3.3. 魏玛精神. 142
4. 项目品牌形象定位. 143
4.1. 项目定位思考. 143
4.1.1. 郊区化居住的特点. 143
4.1.2. 郊区化居住面临的主要问题. 143
4.1.3. 郊区化居住的解决途径. 144
4.2. 项目定位面临的主要问题. 144
4.3. 定位主题元素提炼. 145
4.4. 项目品牌形象定位. 146
5. 品牌命名. 147
5.1. 方案一：蓝图法——博威·魏玛小镇. 147
5.2. 方案二：品牌联想——“博威·领域”. 148
6. 产品理念设计. 148
6.1. 规划设计依据. 148
6.2. 规划指导思想及主要原则. 148
6.3. 主题概念与总体规划的对接. 149
6.4. 总体规划建议. 150
6.4.1. 组团划分. 150
6.5. 交通停车系统. 151
6.5.1. 区级道路系统. 151
6.5.2. 小区内车行道系统. 152
6.5.3. 人行步道系统. 152
6.5.4. 紧急通道系统. 153
6.5.5. 停车系统. 153
6.5.6. 公交停车场. 153
6.6. 广场、园林景观. 153
6.7. 公建配套. 155
6.7.1. 社区中心坡地运动生态景观公园. 155
6.7.2. 戴维营运动设计. 156
6.7.3. 社区下沉式商业配套系统. 157
6.7.4. 高尔夫果岭. 158
6.7.5. 康体健疗中心. 158
6.7.6. 奥运文化展示长廊. 158
6.7.7. 建筑单体内运动设施. 159
6.7.8. 魏玛文化大道. 160
6.8. 建筑风格及细部建议. 161
6.8.1. 总体设计原则. 161
6.8.2. 建筑形式. 163
6.9. 单体设计. 164
6.9.1. 建筑布局. 164
6.9.2. 立面. 165
6.9.3. 户型面积配比建议. 165
6.9.4. 多层住宅公共部分. 166
6.9.5. 室内细部设计. 166
6.9.6. 装修. 167
6.9.7. 结构优化设计. 168
6.9.8. 环保、节能材料选用. 168
6.10. 产品设计中的国际化体现. 169
6.10.1. 总则. 169
6.10.2. 社区配套. 169
6.10.3. 建筑风格. 169
6.10.4. 园林景观. 169
6.10.5. 户型设计. 169
6.11. 智能化及物业管理. 170
6.11.1. 小区智能化系统设置建议. 170
6.11.2. 全方位物业管理. 171
6.12. 商业产品建议. 173
6.13. 软件及附加值建议. 173
6.13.1. 目的. 173
6.13.2. 形式. 173
6.14. 卖场知觉质量的延伸. 176
6.14.1. 项目沿线包装. 176
6.14.2. 项目外环境. 177
6.14.3. 项目全息展示系统. 177
附件一：镇江博威项目一期开发建议. 178
1、 项目开发量预测以及销售额. 178
2、 一期户型配比建议. 178
3、 一期开发示意图. 179
4、 销售预测. 180 以上为资料简单介绍 详情请点击下载：下载地址1 下载地址1 |
