呈：深圳市恒祥基房地产开发建设有限公司

珠光·花半里商业策划报告

深圳中原物业顾问有限公司

深圳中原商业事业部

第一部分  市场调研

第一章  南山商业状况简析

一、南山商业的发展概况

南山区地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2005年，南山区本地生产总值突破1000亿元，城区居民人均可支配收入达到21500元，实现国民生产总值（GDP）950亿元人民币，约占全市GDP的四分之一，在深圳市六个区中居于首位。

辖区拥有科技园、留仙洞工业园等大型高新技术园区及大批高新技术企业，数万名高科技人才。南山也是物流基地。随着深港西部通道的开通，西部港区作为华南地区集装箱枢纽港和大宗散货中转基地的地位将更加凸显。南山区是深圳市旅游基地。拥有世界之窗、欢乐谷、海上世界、新安故城、青青世界等主题公园和著名景点，形成了主题公园游、都市观光游、历史古迹游、度假休闲游、郊野生态游等多种旅游产品互补并存的格局。当前，南山区正与法国企业洽谈投资西丽“未来乐园”大型游乐项目。南山区是深圳市教育科研基地。深圳大学、深圳虚拟大学园、深圳高职院、深港澳产学研基地等一大批教育科研基地落户南山。北京大学、清华大学、哈尔滨工业大学等一大批著名高等院校入驻大学城。目前，全市11所高等院校已有8所驻扎南山。未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，片区的产业结构不断优化。

南山素有“深圳硅谷”之称，深圳市高新技术产业带的“龙头”。高新区就位于南山，世界500强企业中有50多家落户南山。目前，南山已基本形成计算机、通信、微电子及基础元器件、光机电一体化等6个领域的高新技术产业群。2004年，南山区实现高新技术产品产值1090亿元，占全市高新技术产品产值的33.4%。这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。由于滨海大道通和深圳经济特区中心区西移战略的影响，南山人口逐年上升。随着前海、后海片区崛起，南山已经由一个物流基地、工业区，一跃成为目前深圳房地产开发最热的区域之一。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示，近三年南山区商品房住宅销售呈现出逐年量价齐升的趋势。2003年及2004年南山更是以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军。2005年南山区房地产的市场供给及销售量虽有所自然回落，但成交价格继续保持高位走势。大量高尚住宅如雨后春笋般涌现而出，2005年南山的新房成交均价已接近11000元/平方米。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。

南山的商业地产是随着住宅的发展而发展起来的。交通的改善带动人气的聚集和消费力的提升，为商业奠定坚实的基础。随着地铁1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进，南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升，南山将会从满足区内消费需求，逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心，从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。

2002年起，各大商家纷纷“圈地”南山。南山商圈逐步形成南头、华侨城和商业文化中心三足鼎立之势，西丽片区也成为区域性商业中心的新生势力。南山商业缺乏特色经营和个性化，仍然有极大的市场空间。南山经过十多年建设和发展，经济实力显著增强，已经具备新一轮快速发展的潜力和条件，良好的投资环境，使南山已成为投资热点。按照深圳经济特区的总体规划，南山将建成深圳市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡，物流、商流、人流枢纽和文明、优美的现代化花园海滨城区。南山商业配套进一步完善，带动地产的发展和人气的聚集，形成良性循环。南山居住人口有较强的消费能力和生活品质的提高，为南山商业的发展带来机遇。南山商业地产越来越得到商家和投资者的关注。 

1、消费群与消费水平