2007-2008 年青岛房地产市场分析及投资咨询报告
目 录
第一章 房地产概述......................................................................... 1
1.1 房地产概述.................................................................................................................1
1.1.1 房地产的定义......................................................................................................1
1.1.2 房地产的类型......................................................................................................1
1.1.3 房地产业的特点..................................................................................................2
1.1.4 房地产业的主要涵盖领域..................................................................................2
1.2 房地产的形态与特点..................................................................................................3
1.2.1 房地产的自然形态..............................................................................................3
1.2.2 房地产行业的特点..............................................................................................4
1.3 影响房地产价值的因素..............................................................................................5
1.3.1 影响房地产价格的一般因素..............................................................................5
1.3.2 影响房地产价格的个别因素..............................................................................8
第二章 中国房地产行业发展概述............................................... 10
2.1 中国房地产行业概述................................................................................................10
2.1.1 中国房地产行业的发展历程与特点................................................................10
2.1.2 中国房地产周期................................................................................................12
2.1.3 中国房地产市场发展回顾................................................................................15
2.1.4 中国房地产供需状况分析................................................................................19
2.1.5 从宏观经济角度看中国房地产业....................................................................21
2.2 2006 年中国房地产行业回顾...................................................................................23
2.2.1 2006 年国内房地产市场运行状况...................................................................23
2.2.2 2006 年中国房地产市场价格特点...................................................................28
2.2.3 2006 年12 月中国“国房景气指数”情况.....................................................29
2.2.4 2006 年中国房地产业盘点...............................................................................31
2.3 2007 年上半年中国房地产行业现状分析...............................................................35
2.3.1 2007 年上半年国内房地产开发企业特点.......................................................35
2.3.2 2007 年上半年全国房地产开发市场特点.......................................................37
2.3.3 2007 年6 月份中国“国房景气指数”情况...................................................38
2.3.4 2007 年7 月国内城市房屋销售价格分析.......................................................39
2.3.5 房地产业已成社会关注焦点............................................................................42
2.4 中国房地产行业面临的挑战....................................................................................43
2.4.1 中国房地产市场亟待关注的七大问题............................................................43
2.4.2 国内房地产市场存在的问题............................................................................48
2.4.3 中国房地产遭遇四个“两难”........................................................................48
2.4.4 中国房地产发展需克服的难点........................................................................51
2.4.5 政策漂移不定致使中国房地产市场混乱........................................................53
2.5 中国房地产行业发展的策略....................................................................................55
2.5.1 中国房地产行业主要对策分析........................................................................55
2.5.2 房地产开发的主要策略分析............................................................................57
2.5.3 2007 年促进中国房地产业发展的建议...........................................................58
2.5.4 中国房地产业的政策发展战略分析................................................................59
第三章 青岛市房地产行业经济环境分析.................................. 62
3.1 2006 年青岛市经济和社会发展概况.......................................................................62
3.1.1 经济综合概况....................................................................................................62
3.1.2 产业发展现状....................................................................................................62
3.1.3 经济发展现状....................................................................................................66
3.1.4 社会发展现状....................................................................................................67
3.2 宏观政策环境...........................................................................................................70
3.2.1 房地产税收政策................................................................................................70
3.2.2 房地产行业政策................................................................................................72
3.2.3 房地产金融政策................................................................................................73
3.3 青岛市产业结构规划................................................................................................74
3.3.1 青岛调整产业结构加快重大项目建设............................................................74
3.3.2 青岛产业结构调整急需解决的问题................................................................74
3.3.3 青岛经济结构调整的扩张方向........................................................................77
第四章 青岛房地产行业分析....................................................... 81
4.1 青岛房地产行业发展回顾........................................................................................81
4.1.1 青岛房地产发展历程概述................................................................................81
4.1.2 青岛房地产市场的特点....................................................................................83
4.1.3 青岛房地产的发展概述....................................................................................84
4.1.4 青岛开发区房地产发展历程回顾....................................................................87
4.2 青岛房地产市场分析................................................................................................90
4.2.1 2005 年青岛房地产市场的整体情况...............................................................90
4.2.2 2006 年青岛房地产开发指标水平显示...........................................................92
4.2.3 2007 年第一季度青岛房地产景气指数分析...................................................93
4.2.4 2007 年青岛地产处于转型时期.......................................................................94
4.3 青岛房地产价格分析................................................................................................97
4.3.1 青岛市房价现状调查........................................................................................97
4.3.2 2007 年1-5 月青岛新房售价涨幅概况..........................................................109
4.3.3 2007 年上半年青岛市七区房地产价格比较.................................................109
4.3.4 青岛市房价调控的关键是政府作为..............................................................115
4.4 青岛房地产六大地域板块分析..............................................................................118
4.4.1 青岛房地产市场的六大板块概述..................................................................118
4.4.2 北部板块..........................................................................................................120
4.4.3 胶州湾北部板块..............................................................................................121
4.4.4 东海岸板块......................................................................................................123
4.4.5 西海岸板块......................................................................................................124
4.4.6 市区北部板块..................................................................................................125
4.4.7 市区南部板块..................................................................................................126
4.5 青岛房地产行业存在的问题及解决对策分析......................................................128
4.5.1 青岛房地产市场发展中出现的问题..............................................................128
4.5.2 青岛房地产开发存在的弊病..........................................................................129
4.5.3 青岛房价保持增长的影响及危害..................................................................130
4.5.4 应对房地产市场问题的措施分析..................................................................131
4.5.5 提高城市固定居民居住水平的建议..............................................................134
第五章 青岛市土地市场分析..................................................... 137
5.1 土地市场的相关概念..............................................................................................137
5.1.1 城市土地市场供应的概念与特点..................................................................137
5.1.2 土地市场的特殊性..........................................................................................140
5.1.3 房价与土地成本..............................................................................................141
5.1.4 房价与地价......................................................................................................143
5.1.5 地价与土地供应..............................................................................................145
5.2 中国土地市场状况.................................................................................................147
5.2.1 中国土地市场的特点分析..............................................................................147
5.2.2 2005 年中国土地市场综述.............................................................................150
5.2.3 2006 年中国土地市场发展综述.....................................................................152
5.2.4 2007 年一季度中国加大土地市场征管力度.................................................158
5.2.5 2007 年上半年中国土地市场税收调控成效显著.........................................159
5.3 青岛市土地供给现状分析......................................................................................159
5.3.1 2005 年青岛市土地市场发展回顾.................................................................159
5.3.2 青岛市土地供应现状......................................................................................163
5.3.3 青岛市调整土地供应结构以稳定房价..........................................................164
5.4 青岛市土地供需策略分析......................................................................................166
5.4.1 政府加强土地的宏观调控..............................................................................166
5.4.2 加大土地市场供地力度..................................................................................168
5.4.3 加强存量土地挖潜力度倡导节约用地..........................................................169
第六章 青岛市住宅市场............................................................. 170
6.1 住宅行业的相关概述..............................................................................................170
6.1.1 住宅产业的定义..............................................................................................170
6.1.2 住宅产业的特点..............................................................................................170
6.1.3 住宅产业的分类..............................................................................................170
6.2 国内住宅市场现状.................................................................................................176
6.2.1 中国住宅产业的发展现状..............................................................................176
6.2.2 高档住宅市场受外资限入政策影响大..........................................................177
6.2.3 中国住宅市场遭遇过渡期..............................................................................178
6.2.4 浅析国内住宅郊区化发展..............................................................................179
6.2.5 中国住宅建设的矛盾与解决对策..................................................................182
6.2.6 国内住宅产业税收政策的效应分析..............................................................184
6.3 青岛市住宅市场发展现状......................................................................................188
6.3.1 2006 年青岛市住宅市场分析.........................................................................188
6.3.2 2006 年青岛住宅销售面积分析.....................................................................191
6.3.3 2007 年7 月青岛市房地产发展分析.............................................................191
6.3.4 2007 年青岛住宅中小户型走俏.....................................................................199
6.3.5 青岛高层住宅市场分析..................................................................................200
6.4 2006 年青岛住宅区域项目分析.............................................................................202
6.4.1 市区南部地产板块..........................................................................................202
6.4.2 市区北部地产板块.............................................
