戴德梁行长沙市国中星城估价报告

戴德梁行长沙市国中星城估价报告

估价报告档号：SH0415
2004年3月24日
中国湖南省长沙市车站北路329号
证券大厦11层
长沙国中星城置业有限公司
董事长 台启
敬启者：
主旨：中华人民共和国湖南省长沙市国中星城项目
估值委托、用途及日期
兹遵照 贵公司委托，对上述位于中华人民共和国(「中国」)之物业权益进行公开市值评估。我们证实曾实地视察该物业，作出有关查询，并搜集我们认为必要之进一步资料，以便向 贵公司呈报我们对该物业权益于二○○四年三月二十四日的公开市值之意见，以供 贵公司内部参考之用。
估值基准
我们之估值乃我们对该物业权益公开市值之意见。所谓公开市值，就我们所下定义而言，乃指「在下列假定情况下，估值当日以无条件之现金代价完成出售物业之权益时所取得之最高价值：
(一) 有自愿买方；
(二) 经考虑物业之性质及市场之状况，在估值日期之前已有一段合理时间对该权益作适当之推广、协议价格及条款以及完成出售程序；
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估价报告档号：SH0415
(三) 估值当日之市场状况、价格水平及其它情况，与交换合约之前之任何假定日期无异；
(四) 不考虑具有特殊利益买家之任何追加出价；及
(五) 交易双方均在知情、审慎及并无被强逼情况下进行交易。」
估值假设
我们在估值时，乃假定该物业权益之所有权人在公开市场上出售该物业权益，而并无凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或任何类似安排，以抬高该物业权益之价值。
在评估该物业权益时，我们已假设有关物业权益任何应付之地价亦已全数缴清。就该物业之权业状况，我们乃依赖由 贵公司所提供之意见。于估值而言，我们假设承让人对该物业享有良好业权。
我们亦已假设有关物业权益之承让人或使用人可于获批之土地使用年期尚未届满之整段期间，对有关物业享有自由及不受干预之使用权或转让权。
我们之估值并无考虑该物业权益所欠负之任何抵押、按揭或债项，亦无考虑在出售该物业权益时可能发生之任何开支或税项。除另有说明外，我们假定该物业权益概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及繁重支销。
评估方法
我们于评估该物业权益之价值时，乃按公开市值基准采用市场比较法，并参考有关市场上可资比较之成交案例对该物业权益作出估值。
资料来源
我们在颇大程度上依赖 贵公司或有关人士提供之资料，并接纳向我们提供关于规划许可或法定通告、地役权、年期、发展方案、地块面积、建筑面积及所有其它相关事项之意见。载于本估值报告书内之尺寸、量度及面积均以提供予我们之文件所列载资料作基准，故仅为约数。我们并无理由怀疑 贵公司提供予我们之资料之真实性及准确性。我们并获知所有相关之重要事实已提供予我们，并无任何遗漏。
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业权查核
我们曾获提供有关该物业业权之法定文件副本，但是我们并无进行查册以确认该物业之业权，或查核有否任何未有记载在该等交予吾等之文件之修订条款。
现场视察
我们曾视察该物业。然而，我们并无进行实地查察以确定地面情况及各项设施是否适合未来发展。我们所编制之估值，乃假设此等方面均属满意，且在施工期间不会产生非正常开支或不会出现延误。除另有说明外，我们未能进行详细的实地丈量以核实该物业之地块及建筑面积，我们乃假设该等提供予我们之文件副本所示之面积乃属正确。
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目录
座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
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座落位置及邻近环境
长沙市位置
长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。
长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。
人口，地域及行政区
长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。
长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市,共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。
长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。人口密度为每平方公里3083人。
长沙市之经济条件
2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%;一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额(海关口径)20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元;全年利用外资项目(企业)达122个,合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。
工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家
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电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。
农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。
商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。
金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。
长沙市之交通及区域条件
长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。形成了航空、铁路、公路、水运网络：
航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。
铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。
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公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。北京至深圳的107国道和厦门
至成都的319国道交汇于长沙。高速公路通达省内各大城市。
港口 长沙港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4-9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司正在长沙开展远洋货运业务。
雨花区之
区域条件
长沙市雨花区像一颗璀璨的明珠，镶嵌在长沙市的东南门户，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，总人口50.2万,其中常住人口38.6万。雨花区紧邻黄花国际机场、长沙火车站，京珠高速公路横贯全区，区内有长沙汽车南站、火车货运南站和"五纵三横"的公路网络，区位优势明显，交通十分便利。
重要的工业基地: 雨花区汇聚了数百家电子、食品、烟草、医药、化工、机械、冶金企业。区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。近年来，区内相继引进了宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、庐山实业、亚华种业、世达高新等大型企业前来投资创业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是湖南省重点项目，已被列入长沙市“二区六园”重点建设项目，随着长株潭经济一体化进程的加快和火星路的拉通，该园在长沙“三化”进程中必然扮演重要角色，也是各工业企业发展的黄金宝地。
发达的商贸业: 长沙商界有句口头禅：湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。雨花区有29大专业市场，14大集贸市场。东塘商业广场车水马龙、人流如织，宛如一个天然的聚宝盆；高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会。高桥建材市场是全国规范化市场。红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在此举办。2001年为期一周的第三届农博会参会人数达70多万人次，成交金额45.5亿元，人气之旺，成交之火爆，堪称湖南展会之最。目前，红星市场正扩大规模2000亩，投资3亿元，建成全国一流的中国现代农业博览交易中心。
秀丽的自然风景： 雨花区有“小花都”的美称，被誉为生态城区，区内有被喻为天然氧吧的湖南省森林植物园，有同升
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湖山庄、名都花园、颐美园、碧翠园等一批特色鲜明、风景如画的建筑群落。
良好的投资环境： 近年来雨花区区委、区政府全力打造良好的招商引资软环境，制定实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。同时，区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，尽最大可能为投资者提供最大的优惠和便利条件。
评估物业位置
长沙国中星城项目评估地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园，其区位优势明显。
邻近环境及
建筑物
国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是 “五城会”的网球馆和跳水馆。
物业之交通条件
该物业周边交通颇为便捷。160、156、121、147、159路公交车可以到达。
物业坐落之位置详见附件一[位置图]。
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地块资料
地块面积
及范围
根据 贵公司之提供，该物业地块为不规则外形，占地面积约为336202.77平方米。该地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。
地块之地势
该地块之地势呈小山坡状，并不十分平整。
业权状况
中华人民
共和国
土地使用
制度
按中华人民共和国宪法第十条于一九八八年所修订之条文，建立了土地使用权与土地所有权之分别。自此，土地使用权之权益均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可透过协议、招标或拍卖方式出让土地使用权予国内或外资机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取【国有土地使用证】。
土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用及拆迁赔偿费用予原居民。待物业建筑完成后，当地房屋土地管理局将发出【房地产权证】，以证明该物业之土地使用权及房屋所有权。
国有土地使用权转让合同
根据中国湖南省长沙市国土资源局（转让方）和长沙国中星城置业有限公司（受让方）于二OO一年七月十六日签订的土地使用权转让合同，长沙国中星城置业有限公司受让该地块土地使用权，受让土地面积336202.77平方米，出让土地面积为336202.77平方米。土地规划用途为住宅，容积率限制为R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期为70年。
国有土地使用证
根据阁下所提供之【国有土地使用证】，部分内容摘要如下：
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【国有土地使用证】证号
土地使用者
坐落
地号
用途
使用权类型
终止日期
使用权面积
（M2）
长国用(2003)字第005441号
长沙国中星城置业有限公司
长沙体育新城R-18北地块
预编1999984
住宅
出让地
2073-02-20
69796.00
长国用(2003)字第005442号
长沙国中星城置业有限公司
长沙体育新城R-18南地块
预编1999983
住宅
出让地
2073-02-20
42770.92
长国用(2003)字第005438号
长沙国中星城置业有限公司
长沙体育新城R-06地块
预编1999987
住宅
出让地
2073-02-20
52151.90
长国用(2003)字第005440号
长沙国中星城置业有限公司
长沙体育新城R-11西地块
预编1999985
住宅
出让地
2073-02-20
86694.82
长国用(2003)字第005439号
长沙国中星城置业有限公司
长沙体育新城R-11东地块
预编1999985
住宅
出让地
2073-02-20
84789.13
合计
336202.77
物业业权文件请见附件二和附件三
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估价报告档号：SH0415
评估地块现状
根据我们实地视察，评估地块一期项目（占地面积218亩）已经开始正式动工，位于一期内的万国商业广场完成结构封顶，一期内的售楼处也已建好；另外，一期的1，2，3号酒店式公寓处于正负零阶段，并且完成了电梯订货。
二、三期土地仍未完成动拆迁工作。
国中星城项目开发概况
国中星城项目位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。该项目具有鲜明的特点，即在该地块上打破建设住宅项目的常规，开发出全新的商业区，为新市心创造全新国际同步的新生活价值。该项目目标定位于一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。
根据 贵公司所提供的发展计划，长沙国中星城项目预计分三期进行开发，各期的发展项目总结如下：
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
民居式酒店
63,370
公寓式酒店
94,399
1-8号酒店裙房
33,455
主席行宫
4,683
SPA
12,124
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
车库
56,707
万国商业广场
54,169
威尼斯商业街
27,307
________
合计： 390,402
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二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
二期别墅
108,579
三期多层，小高层（1500元标准精装修房）
288,639
三期车库
46,639
二，三期商业
24,311
会所
8,500
________
合计： 476,668
评估对象
本次我们的评估对象为两个：一为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，土地连同在建工程的公开市场价值；二为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，处于下列主要的假定条件下的一、二、三期未来开发总价值：
（1） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。
（2） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。
（3） 在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。
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估价报告档号：SH0415
长沙房地产市场综述
2003年，长沙市的房地产业随着国民经济的快速增长和城市化进程的大力推进，呈现出稳步发展的强劲态势，市场表现日趋活跃，主要体现在以下几个方面：
1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大
在前三年房地产投资平均增幅58.48%的基础上，2003年全市共完成房地产开发投资122.56亿元，同比增长49.84%，房地产开发投资首次超过100亿元，占固定资产投资比重的1/4多。
2、商品房供销两旺，销售价格稳中有升
从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施工、竣工面积同步上扬，2003年全市房屋施工面积达1106.32万平方米，同比增长32.66%；竣工房屋面积443.24万平方米，同比增长33.46%。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万平方米，同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万平方米，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。
从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万平方米，成交金额63.15亿元，同比分别增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。
从商品房销售价格来看，2003年全市商品房销售均价为2468元/平方米，同比增长3.87%，商品房价格在2002年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。
3、二手房交易快速增长，住房二级市场进一步激活
2003年，全市共办理二手房交易9189起，成交面积118.79万平方米，成交金额22.27亿元，同比增长39.25%、78.63%和144.92%。其中，房改房成交4263套，成交面积28.47万平方米，成交金额3.33亿元，同比增长76.96%、81.57%和92.54%。二手房交易量在万平方米左右维持了五年之后终于实现了突破
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长沙市房地产行业可持续高速增长的原因：
房交易量在60万平方米左右维持了五年之后，终于实现了突破，达到118万平方米，增长近一倍。
4、房地产抵押登记保持较高增幅，金融业为房地产业提供有力保障
2003年，全市共办理房地产抵押登记29757起，抵押贷款面积728.65万平方米，抵押权利价值194.20亿元，同比增长76.82%、36.16%和29.40%。其中，个人住房抵押登记28078起，个人住房抵押贷款面积330.11万平方米，个人住房抵押权利价值70.36亿元，同比增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅，尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款，成交起数，从98年的613起至2003年的28078起，六年间增长了45倍。消费者的住房消费观念发生了根本的变化。
5、城市房屋拆迁力度不减，刺激了房屋有效需求的增长
2003年，全市共动迁居民5056户，拆迁房屋面积85.74万平方米，同比增长78.47%和23.78%。其中，拆迁住宅面积43.86万平方米，同比增长24.32%。
6、经济适用房建设得到有效调控，商品房市场结构日趋合理
2003年，全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元，开工房屋面积79.50万平方米，竣工面积58.60万平方米，同比下降49.88%、28.70%和6.54%。从去年初开始，市人民政府停止了公务员住宅小区建设，控制了经济适用房建设规模，经济适用住房建设规模全面压缩，经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的近50%下调到20%左右，使商品房市场结构趋于合理。
1998年以来，长沙房地产业连续六年保持了高速增长的态势，究其原因，主要有以下三点：
一是从产业投入角度分析。长沙市近几年来经济总量持续高速增长，GDP保持二位数的增长，对房地产业的投入不断加大。98年至2003年，全市共完成房地产开发投资325.45亿元，占全市固定资产投资的1/4。特别是2000年以来实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有的地域差别不断缩小，地段升值潜力增大，为房地产开发提供了广阔的空间。
二是从市场角度分析。从购房能力分析上看，伴随长沙经济
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的增长，城镇居民可支配收入逐年增多，98年至2003年，长沙市人均可支配收入从6650元上升到了9100元左右，增幅达36.84%。而近几年长沙的房价较为稳定，这使得市民的住房购买能力大为提高，个人购买商品房占市场总销量的94%。从投资角度上看。由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求，长沙目前通过按揭贷款购买商品房的比率为74.22%。据市房地产交易中心最近的一次调查统计，投资型置业者在购买各类商品房中的比重为：商品住房为16.10%、写字楼为40%、商业用房为59.80%。从消费结构上看。随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。长沙住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，长沙人均居住水平迅速提高。至2003年，长沙人均居住建筑面积达22.07平方米。从需求关系上看。随着长沙城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大。从1998年到2002年末，长沙市净增城市人口22.08万人，每年平均增长5.52万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，长沙市每年因人口增长而拉动住房需求将达到120万平方米。实际上2002年长沙市净增城市人口为8.22万人，这一理想需求将达到180万㎡。另外，城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，长沙市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。
三是从政策角度分析。从宏观政策环境上看，一是国家把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力度。二是国家把启动消费、拉动内需作为国民经济增长的重要举措，采取各种政策和措施，大力发展和启动住宅消费。三是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商品化，市场化的进程。四是通过推进经济适用房及廉租房建设，保障中低收入家庭的住房需求。五是先后出台了旨在依靠科技进步，提高住房质量的一系列标准体系，实施了小康住宅和康居工程试点，为长沙房地产业持续健康发展提供了良好的外部环境。从长沙的政策环境上看。近几年来市人民政府十分注重对房地产市场的培育，注重政策的引导，在先后出台了外地人购房入户、取消房改房上市审批、简化办事程序、降低交易成本、允许经济适用房上市等一系列政策措施的基础上，2003年10月又出台了长政发［2003］58号文件“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场的若干意见”，进一步放宽政策。主要措施有扩大公房出售
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范围；积极妥善处理了产权发证中的历史遗留问题；进一步降低和调整商品房和二手房交易契税；提高公积金贷款额度，加快住房货币化进程 ；坚决停止公务员小区建设，控制经济适用房建设规模等等。每一条政策和措施都具有极强的操作性，极大的激活了潜在的消费群。2003年长沙二手房交易的放量增长和经济适用住房建设规模的全面回落，充分显示了政府运用市场机制宏观调控市场，运用政策杠杆引导房地产市场健康有序发展的能力。
评估物业概况及评估基准
评估物业概况
评估物业位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园。
该物业地块共分三期开发，一期的总规划面积为30万平方米，容积率2.06,绿化率35%，一期酒店、商业项目预期竣工日期为2005年9月（写字楼例外，写字楼预计竣工日期为2006年底）；二期别墅项目预计竣工日期为2006年底，三期多层、小高层项目预计竣工日期为2008年年初。
评估基准
根据 贵公司指示，假设长沙国中星城置业有限公司已支付给有关部门相关土地出让金及其它费用。并且有关部门已批准该地块的以下发展指标，且无须向政府缴付额外地价或其它重大费用：
(一) 土地使用年期：住宅用途土地使用期限为70年；综合用途土地期限为50年
(二) 一期土地用途：综合用途（假设在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号）已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用）
(三) 二、三期土地用途：住宅；
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(四) 一、二、三期土地出让总面积：336202.77平方米；
(五) 容积率： R06、R02<2.2; R11<1.0；
假设
另外，我们之估值按以下的假设进行评估：
（一）估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。
（二）估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。
（三）在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。
（四）「长沙国中星城置业有限公司」拥有该物业适当合法业权，并有权将该地块土地使用权在剩余土地使用年期内转让，而无需向政府支付额外地价或其它繁重款项；
（五）所有地价及相关基础设施费用已全数缴清；
（六）该物业的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准；及
（七）该物业可自由出售予海内外买家。
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评估结果
综合以上所述，我们假设该地块之一期土地使用年期为50年，作为综合用途；二、三期土地使用年期为70年，作为住宅用途；该地块总面积为336202.77平方米，容积率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假设该地块现时为空置状态并可交吉出售的情况下，于二零零四年三月二十四日之公开市场价值为：人民币583,000,000(人民币伍亿捌千叁佰万元整)。
此外，我们认为在估值基准日，即二○○四年三月二十四日，
a. 如果长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用
b. 如果长沙国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售和出租经营；
c. 如果在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测；
则上述中国湖南省长沙市国中星城一、二、三期房地产开发项目开发总价值约为：人民币4,556,000,000元(大写人民币肆拾伍亿伍仟陆佰万元整) 。
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各期项目分项评估值明细：
一期项目
（万元）
二、三期项目
（万元）
合计
（万元）
评估值:
242,815
212,759.8
455,574.836
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
民居式酒店
63,370
44,359
公寓式酒店
94,399
61,359.35
1-8号酒店裙房
33,455
28,102.2
主席行宫
4,683
2,809.8
SPA
12,124
8,244.32
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
15,465.8
车库
56,707
6,294.477
万国商业广场
54,169
50,648.015
威尼斯商业街
27,307
25,532.045
________
________
合计：
390,402
242,815
二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
二期别墅
108,579
65,147.4
三期多层，小高层
288,639
115,455.6
三期车库
46,639
5,176.929
二，三期商业
24,311
21,879.9
会所
8,500
5,100
________
________
合计：
476,668
212,759.8
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如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
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此致
代表
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
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顾悦如
估价部助理董事
中国注册房地产估价师
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附件一
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附件二
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附件三
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附件四