《物权法》专有名词学习班
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　　 “看得见的物权，看不懂的《物权法》”坊间有言论如是评说物权法。物权法立法语言的表述风格问题一直是一个备受关注的话题，甚至引发了社会公众对其过于偏重立法表述、脱离日常生活实践的质疑与责难，一度在法学界与语言学界之间形成激烈的辩论。

　　法学界认为，立法文件中存在脱离生活经验与日常语言的法律术语是情理之中的事情，这是由立法技术决定的，专业程度不高的读者自然难以轻易理解领会；语言学界则基于大众立场，甚至对法学界及立法机关缺乏语言驾驭能力提出批评，认为应在立法成员中加入一定比例的语言学专家，以解决立法文本构造中的语言问题。事实上，物权法文本语言风格已经试图努力向大众靠拢，立法叙事力求简略和通俗。但为求通俗而牺牲立法语言的简洁、精准，反而导致繁文缛节而引发思维混乱。抛开立法是否存在语言风格定位有失通俗不论，立法语言与日常语言之间存在着的内在冲突已是不可否认的事实。

　　基于立法语言与日常语言之间冲突的客观存在，本刊拟选取使用频率较高的有关物权法在焦点、难点、热点问题上的部分概念，以专有名词学习班的形式，通过具体事例的举例分析，以趣味性和专业性比对方法予以解读，厘清相关概念，扫除认知障碍，以期为理解和传播建立相应的认知平台。

　　[物权]

　　理论定义：物权即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。

　　生活释义：物权可以通俗地理解为我们对看得见、摸得着的物品所享有的权利。譬如你有一套房子，这套房子就是你的物，你可以用来居住、出租、转卖或赠予，别人不能干涉，也不能非法入侵或损坏你的房子。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。你有通过出租、转卖来实现收益的权利（用益物权），也可以用作抵押物来贷款（担保物权）。随着社会的发展，物权的载体不仅是有形的物，还包括一些摸不着，看不到的东西，如电力、无线电频谱等。

　　[所有权]

　　理论定义：所有权是指权利人对其所拥有的物享有的包括占有、使用、收益、处分的权利。所有权是一种最充分的、最完整的物权，是一种绝对权。

　　生活释义：如果你享有某套房子的所有权，那么你可以拿这套房子自己居住；可以出租给别人，收取房租（收益）；也可以转卖给他人或赠送给其他人（处分）。所有权最重要的权能是处分权，亦即你对自己所有的房屋可以交由他人占有、使用，也可以由他人来取得收益，但除你之外，别人是不能处分的。所有权权利的行使，是相对除你之外的任何人而言的，所以称之为绝对权。

　　[用益物权]

　　理论定义：用益物权是对他人的不动产予以利用的制度。用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用、收益的权利。用益物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

　　生活释义：譬如你租用别人的临街商铺开店，对于租来的这间商铺，你有占有、使用和获得收益的权利，简单而通俗地说，就是使用他人的物而为你自己取得收益。但你没有转让、买卖等处分房屋的权利，否则你就会损害到房东作为所有权人的权益。

　　[担保物权]

　　理论定义：担保物权是指债务人或者第三人为了保证债务的履行，将自己的或者第三人的财产设定担保，当债务不能履行的时候，债权人可以就该财产优先受偿的权利。担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。

　　生活释义：李某向王某借款50万元，以其价值20万元的房屋、10万元的汽车作为抵押担保，以10万元的生产设备作质押担保，同时还由张某为其提供保证担保。如果上述担保均有效，且李某届期不能偿还贷款，那么王某就可以以李某的房屋、汽车和生产设备等抵押物来实现债权，还可以要求保证人张某承担保证责任，因为张某承担了物的担保以外的担保责任。

　　[不动产]

　　理论定义：不动产，指土地以及土地上定着物（如房屋、桥梁、隧道、林木等）。在我国，不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不能对抗第三人。

　　生活释义：某开发商将同一套房子在2个月内分别卖给了3个顾客，并都签订了买卖合同，但其中只有张某在签订买卖合同后去登记机关办理了登记备案，因此只有张某能取得该房屋的所有权，其他两位购房者不得以时间先后或买卖合同为由对抗张某，因为不动产权利的取得以登记为要件，张某的登记备案行为具法律效力，其他两位购房者只能就开发商违约而向开发商要求获得赔偿。

　　[动产]

　　理论定义：动产，就是可以移动而不会影响其价值的财产。动产是相对于不动产而言的。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。

　　生活释义：张三有台电视机，转卖给李四，不管价钱是怎么商定的，电视机所有权的转移，是以电视机交付给李四时为准。在李四尚未给付电视机款的情况下，张三就将电视机交给了他。当天夜里，李四使用电视机时发生雷击事故，并导致电视机损毁，李四对电视机的损毁应承担风险，因为电视机的所有权在交付时就转移给了李四。

　　[共有]

　　理论定义：指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共有关系可以依照法律规定发生，也可以根据合同约定发生。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。如夫妻对家庭财产共有，是典型的共同共有。

　　生活释义：甲、乙、丙三人共同平等出资购买一台客车合伙营运，那么其各占该客车所有权的1／3，在没有其他约定的情况下，三人均等享有占有、使用、收益和处分的权利。即所获得的收益也应按照共有比例分享，所承担的风险也要按共有比例承担。

　　夫妻两个，丈夫工资每月7000元，妻子每月3000元，结婚几年后用两人的工资买了房子，只要夫妻俩没有对婚后财产进行约定，那房子属于俩人共同共有，在婚姻存续期间，不可以按比例分割，也不能说丈夫占70%。妻子占3O%。夫妻两人在婚姻存续期间共有的其它家庭财产（家具、电器等）也适合共有原则，共同享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　[建筑物区分所有权]

　　理论定义：建筑物区分所有权，是指在同一栋建筑物上存在多个所有权的情形。建筑物区分所有权是权利人对专有部分享有专有权、对共有部分享有共有权和参与共同管理的成员权三种权利构成的复合性权利。

　　生活释义：以某小区业主王先生为例，王先生合法取得该小区某套房屋的所有权，那么王先生就对这套房屋享有物权法规定的所有权，同时，王先生的房屋所在的建筑物及其配套的附属物（包含绿地、停车位、车库、走廊、过道等）共有部分，王先生同样享有共有权，并且作为小区业主，他有参与小区物业管理的成员权。

　　物权法较为全面地对专有权、共有权和成员权在各个方面作出了较为详尽的规定。如对专有权的不动产所有权、用益物权、担保物权；对共有权方面的车位车库、绿地、过道等的所有权、对业主在小区物业管理方面的各种权利，等等。业主在建筑物区分所有权方面的权利和义务，是通过建筑物区分所有权对各种权属的厘定来获得确认和保护的。

　　[孳息]

　　理论定义：民法意义的孳息是指由原物所产生的收益。孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息就是利用物的自然属性而获得的孳息，孳息脱离原物而成为与原物性质相同或不同的独立的物。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。法定孳息就是依一定的法律关系而获得的孳息，对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。

　　生活释义：母鸡下蛋、母牛生小犊、竹子长笋、果树结果等等属于天然孳息，这些母鸡、母牛、竹子、果树就是产生孳息的天然载体，孳息由所有权人或用益物权人取得。例如老张家的母牛产下牛犊，自然归所有权人老张所有；但由老张承包的集体的果园产出的水果则不归集体所有，而由用益物权人老张所有。以上是老张作为所有权人或用益物权人享有的对天然孳息的权利。老张在银行的存款所产生的利息和老张所有的房子出租获得的租金则属于法定孳息，在没有特殊约定的情况下一般由老张取得。

　　[相邻权]

　　理论定义：相邻权是指不动产的相邻各方，因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。其实质是对所有权的限制和延伸。不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。

　　生活释义：老王和老张是紧邻，因为建筑物所处位置特殊的原因，老王出入的交通道路必须通过老张家的院子，否则就不能到达自己的房子。在此情况下，基于有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，老张就应该提供必要的便利，以方便老王出入。当然，老王也应该尽量避免给相邻的不动产权利人老张造成损害，如有损害应当给予相应赔偿。

　　[土地承包经营权]

　　理论定义：土地承包经营权是指个人、单位通过依法订立承包合同所取得的对集体所有或者国家所有的土地从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产经营并获得收益的权利。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。征收承包期内土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。

　　生活释义：老王承包了村里的10亩果园30年经营权，因此老王对该果园有占有、使用和通过经营获得收益的权利，老王同样可以将果园的承包经营权转包、出租或转让给其他人，也可以和他人交换水稻田种植。如果在承包期内修公路要征收老王承包的果园，那么老王作为承包经营权人，有权要求获得合理补偿。

　　[建设用地使用权]

　　理论定义：建设用地使用权是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利。

　　生 活释义：某开发企业以出让的方式取得某地块的建设用地所有权，并准备在该地块进行住宅开发建设，但该宗土地上已经有居民楼存在，而且正在使用。因此开发企业不能对抗已经设立的居民的权益。如果开发企业的建设要损害到居民的权益，那么就必须对已经存在的居民房屋的拆迁进行合理周到的补偿，并且要保证原居民的居住条件。开发企业在该土地上的建设用地使用权赋予了开发企业对该土地的占有、使用和收益的权利，但不能因此而损害较早设立的居民的物权。

　　[宅基地使用权]

　　理论定义：宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。即权利人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施以及将房屋连同宅基地一同转让、出租。一户只能拥有一处宅基地。宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有农民才能享有宅基地使用权，宅基地使用权具有福利性和有限性，对宅基地，农民可以占有使用，但不可以转让、出卖和抵押。

　　生活释义：村民甲某获批得到一块宅基地，并建造了三间住房和两间杂屋。数年后，因要搬到城里儿子家住，甲某可以将房屋转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙某，宅基地使用权可一并转让，但甲某在转让宅基地使用权之后，不能再申请宅基地使用权。城镇居民不能在农村申请和享有属于农村集体经济组织所有的宅基地使用权，而农民的宅基地因为不享有所有权，则不可以单独转让、出卖和抵押。

　　[地役权]

　　理 论定义：广义的地役权是指土地所有权人（在我国包括土地使用权人）为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利。地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

　　生 活释义：海边某村，甲和乙是邻居，甲为了在自家阳台能够看到海景，就与乙商定，以甲每年支付给乙五千元作为补偿，乙承诺不在自己土地上建造超过一定高度的建筑物而满足甲在自家阳台看海景的要求。作为地役权人，甲乙双方都在该协议中合理利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。

　　[遗失物]

　　理论定义：所有权人或其他权利人有权追回遗失物；拾得遗失物应当返还权利人；权利人领取遗失物应当支付相应的保管等费用；受让人合法取得遗失物的，权利人要求返还时必须支付受让人取得该物所支付的费用。

　　生活释义：李某有一祖传陶制器皿，在一次搬家中不慎遗失，但李某并不知道其价值，所以也没有在意。张某在路边拾得此器皿，因为外形奇特而作为装饰物放在家里。后来，李某得知该器皿价值巨大并在张某家，遂向张某索要。在此情况下，该陶制器皿属遗失物，李某作为所有权人有权追回遗失物，张某应该归还该物，但李某应该支付给张某因保管遗失物而产生的合理费用。

　　[居住权]

　　理论定义：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。

　　生活释义：A先生与B女士结婚时居住的两居室是A先生父亲的遗产，后两人离婚，法院将房子判给A先生，B女士作为居住权人暂时居住在这套房子里。离婚后，B女士收养一子和她一起生活。不久，B女士突然因病去世，其养子要求继续在此房居住， A先生有权拒绝。该案例中，B女士离婚后对房子享有的就是居住权，居住期间应当承担该住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。由于居住权不能继承和转让，因此她的养子不能继续住在此房。

　　[抵押权]

　　理论定义：抵押权是指债权人对债务人或者第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，就其卖得价款优先受偿的权利。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。

　　生活释义：贾某向易某借款50万元，贾某的朋友A和B以各自的一套房产为易某的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与易某约定所担保的债权份额及顺序，两套房产价值各为30万元。如果贾某到期未履行债务，易某可以就两套房产中的任何一套行使抵押权，再就另一套房产行使抵押权弥补不足，易某也可以同时就两套房产行使抵押权，每套房产实现任意比例债权。

　　[质权]

　　理论定义：质权是指债权人在债务人不履行债务时，将债务人或者第三人移转给债权人占有的，作为债权担保的财产折价或者拍卖、变卖的所得优先受偿的权利。质权与抵押权的不同在于前者是移转动产的占有，而后者则是不移转动产的占有。质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。

　　生活释义：王某以自己的汽车作为向李某贷款的质押物，在双方签订了书面质押合同时把汽车交付给了李某。贷款到期后王某未偿还贷款，此时王的另一债权人张某向法院申请执行对该车的债权，此时，李某可以以对该动产（用于质押的汽车）享有质权来对抗张某的申请。

　　[留置权]

　　理论定义：留置权指债权人合法占有属于债务人的财产，在与该财产有牵连关系的债权未受清偿前，债权人可以对该财产予以扣留；超过法定期限后债务人仍未履行债务的，债权人以留置财产折价受偿，或者以其拍卖、变卖的价款受偿的权利。即债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。

　　生活释义：李某购有一台货车用于营运，因资金周转需要，李某将车作为抵押物在信用社贷款1万元，营运过程中，李某因车辆维修养护时欠某汽车修理厂费用3000元，在李某无力支付维修费用的情况下，修理厂留置了该车。信用社得知车辆被留置后，也要求行使该车的抵押贷款权利。在这一事件中，两权利人（或多权利人）对该货车均享有债权人权利，但受偿顺序应该以车辆厂设立了置留权而优先于信用社的抵押权。

　　[占有]

　　理论定义：占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。

　　生活释义：A外出务工，将摩托车委托给邻居B保管。B因急需用钱，情急之下称该摩托车为自己所有，以1500元的价格卖给了村民C。后来C又将该车押给D并获得2000元贷款。

　　在该事件中，B的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定，所以B属于有权占有但是无权处分，其处分行为是非法处分；C因善意取得而取得所有权，因为C的行为符合善意取得的条件，属于善意占有；作为摩托车的所有权人A，只能要求B返还摩托车，而不能要求C返还，因为C是善意占有。D作为质权人，有权在质押期内占有质押物摩托车，如果届期C不赎回，则D可以将摩托车变卖受偿。因此，在本案中C和D对摩托车均为善意取得和合法取得而占有该车，故A只能要求B赔偿损失，B应该为自己的非法处分而承担责任。