载入中…
频道分类:房地产营销策划 房地产广告策划 房地产项目管理 房地产全程策划 房地产销售技巧 房地产经营管理 房地产市场分析 房地产前期策划 规划设计 商业地产

您现在的位置: 房策网 >> 【房地产策划营销文库】 >> 营销策划 >> 房地产营销策划 >> 正文

磐石新城项目可行性研究报告
磐石新城项目可行性研究报告
磐石新城项目可行性研究报告
作者:未知    文章来源:房策网    点击数:    更新时间:2012-2-21

点此下载:新版【2012房地产营销策划大全】移动硬盘版_总目录
全国统一客服热线:400-675-1587 0755-83513598 QQ:357278060
以下内容为本资料所有的内容 点此VIP海量房地产资料免费下载
---------------------------------------------------------------

磐石新城项目可行性研究报告


 

 

 

磐石新城项目可行性研究报告

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

菏泽万象房地产开发有限公司

二〇一一年九月

 

 

 

磐石新城项目可行性研究报告

 

 

编制人员名单

项目总负责人: XXX      高级经济师

各专业负责人:XXX    高级工程师 

XXXX  会计师

XXXXX 经济师

XXXXX 经济师

 

 

 

 

 

 

 

菏泽万象房地产开发有限公司

 

 

 

 

 

目 录

第一章、项目概况

1.1、项目建设单位

1.2、项目建设地块

1.3、项目建设规模

1.4、工程项目主要经济技术指标

1.5、工程项目方案图纸

第二章、项目建设的必要性

2.1、项目地块现状

2.2、项目地块周边环境

2.3、项目地块区域前景

第三市场分析和产品定位

3.1、市场分析

3.2产品定位

第四磐石新城建设方案

4.1、总体规划原则

4.2建筑规划设计

4.3景观规划设计

4.4结构设计

4.5给排水设计

4.6强电设计

4.7弱电设计

4.8暖通设计

4.9消防

4.10劳动安全

第五磐石新城项目环保和节能

5.1、环保

5.2、节能

第六磐石新城项目市政综合配套

6.1供水

6.2供电

6.3供气

6.4、电信

6.5雨污水排放

第七工程项目建设进度

7.1项目建设实施

7.2项目开发顺序及节点

第八工程项目投资估算及资金来源

第九、综 述

9.1结论

9.2附件

 

 

 

 

 

 

 

磐石新城工程项目可行性研究报告

 

第一章、 项目概况

1.1项目建设单位

菏泽万象房地产开发有限公司。

1.2项目建设地块

磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道,东到青岛路,南临赣江路,西接清河路,北靠湘江路。

1.3项目建设规模

磐石新城项目工程总建设用地面积为911442平方米(折合1367亩)。总建筑面积为2496002平方米。项目清河路到东顺河是665485平方米商业、东顺河到东侧地块内的规划路是968185平方米,青岛路到西侧规划路的安置区是862332平方米,安置区西侧规划路与赣江路交汇处是农贸市场、水果和蔬菜批发市场。

1.4项目主要经济技术指标

规划总用地面积:  879599.9     

西块用地面积:  279939.1

   百货建筑面积: 80000

   定制商业建筑面积:90000

   小商业建筑面积:230000

   办公建筑面积:40000

   酒店建筑面积:15000

   公寓建筑面积:40000

   地下建筑面积:170485

    建筑密度:      49

    容积率:         1.8

    绿地率:        19

  机动车停车位: 4950  

 

中心块用地面积:343151.1

  高层住宅建筑面积:   417240

  多层住宅建筑面积:  243945

  叠加别墅建筑面积:  21280

  独幢别墅建筑面积:  3000

  商业建筑面积:      90000

  会所建筑面积:      6000

  幼儿园建筑面积:    1500

  地下建筑面积:      185220

    建筑密度:      23

    容积率:         2.3

    绿地率:        36

  机动车停车位: 5652  

 

东地块用地面积:256509.7

   高层住宅建筑面积: 439470

   多层住宅建筑面积: 120960

   商业建筑面积:    75000

   市场建筑面积:    30000

   超市建筑面积:    10000

   幼儿园建筑面积:  1500

   地下建筑面积:    185402

   建筑密度:      23

   容积率:         2.6

   绿地率:        36

   机动车停车位: 5657         

1.5项目方案图纸

 

 

 

 

第二章、 项目建设的必要性

2.1项目地块现状

项目地块为磐石街道用地,电厂、自留地、自然村宅基地和市场。现状为一些废弃的热电厂用房、市场、商业设施和单层民居。

2.2项目地块周边环境

项目地块周边都相继开发建设了现代化的城市建筑群和公园,形成了曹县新的城市中心。东侧相邻已建有县立医院、中国移动和公路局;南侧相邻东顺河公园、历史公园、磐石小学、妇幼保健院;西侧相邻为建设局、规划局家属院、检察院家属院、月河康城小区;北侧相即将建设的金域化府、翡翠城和建设中的鲁西南建材家具五金城。

2.3项目地块区域前景

曹县城市建设日新月异,按照荷泽市委、市政府提出的曹县要加快融入中心城市的要求,实施城市建设和改造的步伐。该项目地块为曹县城区的中心区域,随着市政府的北迁,北侧有省级的曹县青岛经济开发区,中国林学会授予的中国杨木之乡、中国桐木之乡;中国芦笋之乡。地理位置优越,可发展形成曹县市区商业、文化、娱乐和居住中心。

为贯彻政府的城市建设战略布局,配合城市建设的实施,本项目建设进一步体现城市建设使生活更美好,进一步美化城市环境,有必要尽快落实项目建设,使其符合曹县发展的需要。

第三章、市场分析和产品定位

房地产业作为国民经济诸多产业之一,不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行。通过对曹县地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来房地产开发等方面的调查和动态分析,了解该区位价值、城市的综合经济发展潜力、区位整体规划发展、城市房地产发展现状及走势等,进而判断该城市的房地产开发与投资的发展前景,为项目的投资开发与定位提供参考依据。

3.1、市场分析

江苏

曹县

山东

郑州

安徽

曹县夏朝前属东夷之地,境内有许多大汶口、龙山、岳石文化遗迹,为尧舜禹活动之地,商王在此立国建都,春秋战国之世诸侯争霸会盟多在次地,有天下之中之誉,刘邦项羽合力征秦创业于此。政治昌盛、经济发达、文化灿烂、名人荟萃,历史人文资源极为丰富。

曹县是我国优质芦笋主产地和加工出口基地。目前,曹县芦笋种植面积达20万亩,年产优质芦笋18万吨,占全国芦笋种植面积的六分之一。芦笋主要品种有Uc800Uc157、芦笋王子、冠军、硕丰等。其优质芦笋实行无公害、标准化种植,已获得国家绿色认证,2003128被中国优质农产品开发服务协会命名为“中国芦笋之乡”。据统计,曹县现有芦笋加工企业24家,年加工能力19万吨,芦笋罐头、芦笋饮料、芦笋调料、芦笋保健品等系列产品远销欧美、东南亚等国家和地区,年出口创汇2亿美元。作为芦笋加工产业龙头的巨鑫源公司,与200910月成功在澳大利亚上市。

曹县条编,用杞柳条和麻绳经纬交织编结而成,是群众利用自然、改造自然的产物,是传统农耕时代北方条编文化的代表。曹县条编主要指曹县倪集乡岳楼村、魏庄村的传统条编制作技艺。两村家家户户以条编工艺为生,形成了良好的条编技艺与传统。  

曹县杨木、桐木资源丰富,是中国桐木加工之乡,中国杨木加工之乡,桐木加工出口占全国的 80% 以上,是中国桐木加工第一镇。

全县林产品加工产品主要有拼板、细木工板、胶合板、锯末板、纤维板、贴面板、指接板、细木工板、密度板、家具、桐木工艺、杨木工艺、雕刻工艺、条柳编等十五大门类,上万个品种。林产品销售主要开辟了两大市场:一是国际市场,拼板、桐木工艺等出口欧洲、东南亚、日本、韩国、美国等50个国家和地区;另一个是国内市场,叉接板,贴面板、细木工板主要销售到国内大中城市,全县各家大企业已在北京、上海、天津、广州、西安、太原等地设有300个办事处,在这些大中城市的建筑装饰材料市场中占有较大份额。

2、曹县经济情况

曹县近5年产业结构分析

Ø  从产业结构上看,曹县的第二产业是支柱性产业,对房地产发展有较强的支撑作用。而第三产业的比例由2006年的21.3%提升至24.26%

Ø  第三产业发展缓慢滞后,第二产业的快速增长必将带动第三产业的快速发展,产业结构有进一步优化的内在需求。

 

 

 

 

 

 

 

 

 


曹县GDP总量分析

 

 

 

 

 

 

 


Ø  从近几年曹县的GDP增长情况来看,曹县经济发展相对稳定,GDP年均增长率为11.4%左右,稳步增长的经济为房地产发展奠定了坚实的经济基础。

 

曹县人均可支配收入分析

 

 

 

 

 

 

 

 


Ø  曹县人均可支配收入逐年提高,且增长率逐年提高,消费潜力凸现,为商业发展提供了大量的有效需求。

 

曹县近5年房投资完成总产值(亿元)

 

 

 

 

 

 

 


Ø  曹县近5年来房地产开发投资完成总产值逐年提高,2010年房地产开发投资额达11.8亿元,表明曹县房地产市场逐年升温。

曹县已基本形成了较具规模的工业经济体系,并逐渐形成了以农副产品加工为主导的的林木加工、畜产品加工和食品加工三大支柱产业及与化工、纺织、机械、建材等行业共同发展的工业格局。

 

城市发展规划:

   曹县北展的空间布局结构及重点发展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇;

   完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。

批发市场集聚区人口密度及流动性大、外来商户比重高,该区域以批发为主,零售消费为辅

曹县老城区:人口密度大,企事业单位及商业主力店密集,该区域零售消费为主

老城区:当地居民为主,普通消费多就近选择,大型购物多在盛玛特、汉光等商业中心消费

沿湖景观带:以老居民和高收入者为主 ,消费多在老城区内消费

以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主,普通消费多就近选择,大型购物以后将以农贸商圈为主

北部片区:现人口稀少,未来是曹县政府及事业单位工作及生活的聚居区

北部未来行政总部

鲁西南专业性市场

农贸商圈

汉光购物广场商圈

汽车站圈

 

产业:

   曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展,产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇,第三产业人口将大量增加;

   农贸商圈主导产业:未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。

城市化:

   随着曹县城市化水平的提高,城市人口不断加大,带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔;

   曹县城市化进入高速发展阶段,古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。

 

各种配套需求量增大

商业面临升级需求

办公物业需求比例提高

商业体量提高

人口数量增长

人均收入水平提高

 

第三产业比例提高

市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型

公寓等高租金物业,并不断向外扩散

城市用地扩展,

市区土地集约化

产业结构变化

城市人口增长

 

年份

城市化水平

城镇人口/

城市人口/

用地规模/平方公里

2010

35%

27.3

28

421.27

城市化率达50%,新增人口约94.5万,曹县2007年人均居住面积28.81平方米,所以需求商业95万方、住宅2722万方

消费力

   收入水平的提高带动消费的升级,提升了商业的有效需求

   旧村改造提升了原有居民的消费能力。

 

曹县房地产市场分析

一、曹县房地产住宅市场研究

一)曹县房地产发展历程

曹县的房地产市场2003 年开始商品化之路;

03-07 年一直处于平稳发展状态;

08 -09 年,伴随曹县中心地段多个项目开发,市场进入快速发展阶段。

经过8 年整的时间,目前,曹县当地开发商一枝独秀,尚无品牌开发商进驻。

价格从2003 年初的1000 余元/涨至2011 2700 /,年均涨幅21.3%,累计

涨幅达170%

二)曹县房地产市场现状

分布特征:经过几年的发展,曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目的格局;

市场供应量:目前中心区在售项目较少,主要是世纪名城、磐石国际花园、月河康城;市场

供应量约在37 ;世纪名城、磐石国际花园为热卖中新盘,规模较大,月河康城尾盘销售。

其他零星项目为幸福人家、罗兰现代城等,环岛花园三期项目5 月份开盘,零星项目市场供应

量约为18

在售项目列表:

产品形态:

在售项目规划为小高(9-11F)、多层(6+1)、高层的产品组合;

开发规模:

目前市场开发以中小规模开发为主,片区开发并未出现。项目开发周期均在2-3 年左右;

主力户型

当前市场主力面积段在110-130 3R

车库设计

当前市场车库设计,主要以地上车库和地上车位为主;

取暖方式

为自给,多为天然气烧地暖。

三)曹县房地产市场价格水平

价格水平特征:当前曹县住宅价格集中在2700-2800 /

中心区产品以高层+多层为主,均价集中在2800-2900 /;月河康城历史最高价格3100

/

)产品设计

景观方面:已开始出现主题式景观设计。如:世纪名

城;

户型设计:多为南北通透,全明户型,已出现飘窗、

入户花园等,如:世纪名城;

建筑风格:不注重建筑风格的打造,目前市场上只有

地中海风格建筑,标签性不强,如:名门世家。

五)营销策略

销售方式单一,尚处在产品营销阶段。

六)重点案例

A、世纪名城:

核心区首席城市复合体赢得较高市场关注,景观、科技系统营造产品力,是目前曹县价值标杆。

项目定位:曹县地标,人居样板

基础指标

物业位置:县中心的西北部,湘江路与青荷路交口向东

占地面积:247

物业形态:高层(91124+多层:

主力户型:120-130 三室

销售均价:2900 /

开盘时间:11 1 9

开发商:山东菏泽万基置业有限公司

项目规划

项目规划有项目共2500 多户,一类小高为主,部分高层与多层,建有高档酒店、写字楼与商

业。

卖点梳理

1) 曹县核心:占据曹县核心区位;

2) 会所、幼儿园、生活配套齐备,并引入小学;

3) 科技系统:a 入户花园观光电梯生态环境系统,b 养家小区太阳能照明系统,c 自来水净化

系统,d 外墙保温隔音工艺系统,e 恒温地暖系统,f 采用高档轻钢彩铝中空门窗。

4) 户型附加值高:入户花园、飘窗,顶层赠70 左右的阁楼;

5) 中式景观组团:中式景观组团,融合了中国文化特质。

市场表现

期房。销售跟着工程走。11 1 月份开盘,至2 月末成功销售200 多套,月均去化将近100

套。

B、名门世家:

产品品质较高,但景观、配套一般,去化速度较慢,涨幅较大。

 项目定位:曹县中心的品质住区

基础指标

物业位置:青岛路与赣江路交叉口

占地面积:300

物业形态:多层、高层

主力户型:140 四室

销售均价:2700 /

开盘时间:08 年底

开发商: 山东曹县福鑫房地产开发公司

项目规划

分二期,一期约600 多户,目前销售多层顶层与临街高层,二期建设中,约600 多套,目前

未发售。

卖点梳理

1) 曹县中心:环城公路以内;

2) 户型佳:南北通透,户型全明;

3) 现房出售:一期已是现房,二期将封顶;

4) 自建商业配套;

5) 地中海风格:采用地中海建筑风格符号,但辨识度一般

市场表现

准现房发售,销售节奏跟随工程进度展开。08 年年底销售至今只余部分套型,月均去化25

左右。阁楼与临街高层去化速度较慢;首次开盘时均价为1800 /,至目前均价2700 元,累计

涨幅50%

C、磐石国际花园

得益于曹县中心地段,但营销策略缺失,先推多层,再推高层,导致价值无法最大化。

项目定位:曹县中心高品质住宅

基础指标

物业位置:湘江路中段

占地面积:53

物业形态:多层(11 层)、高层(19 层)

主力户型:120-140 三室

销售均价:2800 /

开盘时间:10 9

开发商:曹县瑞良房地产开发有限公司

项目规划

两期,共规划900 多套住宅,其中三栋高层(191 栋小高(11),12 栋多层

卖点梳理

1) 核心区位:曹县核心;

2) 户型佳:南北通透,户型全明;

3) 准现房出售:一期已是现房,二期将封顶;

4) 自建商业配套

市场表现

准现房发售,一次公开所有房源。一期9 月开盘-12 月售罄,3 个月去化300 多套住宅,月均

去化100 套左右,二期500 多套,12 月份至今去化100 多套,去化速度较慢

D、幸福人家

规模社区,但一期景观、物业形象较为一般,为二期、三期推盘造成一定难度。

项目定位:大型居住社区

基础指标

物业位置:青荷南路中段

占地面积:310

物业形态:多层

主力户型:120-140 三室

销售均价:2600 /

开盘时间:10 7

开发商:曹县龙海投资集团

项目规划

共三期,规划1600 多户。一期规划20 栋,二期规划13 栋。二期规划为小高和高层。

卖点梳理

1) 园区设有大型幼儿园、商业会所

2) 大型湖景花园广场

3) 低密度建筑、超大楼间距、高度绿化,绿化率达40%

4) 规模社区

市场表现

一期入住,二期、三期准现房发售

E、月河康城

占据曹县中心地段,产品质量、项目形象一般,并未实现价值最大化。

基础指标

物业位置:青菏南路路西,湘江西路路南

占地面积:16.5

物业形态:多层、小高

主力户型:100-130 三室

销售均价:2900 /

开盘时间:10

开发商:曹县广厦房地产开发有限公司

项目规划

总规划2 栋多层6 栋小高

卖点梳理

1) 中心地段,规模社区

2) 底商位于十字路口,受市场关注度高

市场表现

目前尾盘销售

住宅市场研判:

未来多层产品将日渐减少,小高层、高层产品将逐渐增多;

价格水平:在11年,商品住宅价格水平将达到3200/

营销水平:处在产品营销阶段,在未来将出现样板房等初级体验式营销。

二、曹县商业市场研究

一)曹县市场商业分布

 

布特征

曹县商业主要集中在钱塘江中路上钱塘江中路上有磐石商厦、鞋城和将建成的汉光购物中心。

经营业态

服装、家电、通讯设备、珠宝、厨具等。

经营品牌

海澜之家、艾莱依、金猴、方太等。

专业市场

梦泽湖商业街主要经营五金土产、电动工具等,市场经营年代久远,比较破败。

二)曹县市场商业租金分布

钱塘江中路租金报价

沿街店铺:70 左右,年租金5-6 万元;磐石商厦一层:不足10 年租金2.7 万元。

青荷路建材纺织品沿街店铺

40 左右,年租金不到2 万元

青荷路机车维修

80 ,年租金2 万元

湘江路餐饮

210 左右,年租金4.5

三)重点案例

汉光购物中心

位居曹县商业核心位置,曹县一站式购物广场,40%公摊,去化较慢

项目定位

曹县首座大型主题购物公园。集购物、餐饮、酒店、休闲娱乐为一体的城市商业广场。

基础指标

商场位置:钱塘江中路磐石商厦对过

经营面积:4.2 万平方米左右

业态分布:一层商铺100 左右,内部60-70 左右,均价2.6 万元/;二层均价5000

/100 左右;三层均价5000 /

开业时间:未定

开发商:曹县汉光房地产开发有限公司

项目信息

项目规划:半年内,二层出清,40%公摊,小商户难以接受。全部出售,难度较大。

卖点梳理

1) 位置:曹县商业核心

2) 功能:唯一集购物、餐饮、酒店、休闲娱乐为一体的商业广场

3) 配套设施:首层挑高5.4 ,东西通道7.3 ,南北12.6

4) 地下停车场、2300 空中休闲广场,6 个入口、8 部扶梯,5 部垂直电梯,6 个步梯

5) 中央空调

商业启示:

县城人口28 万,按人均商业需求面积1计算,商业规模约在28

(除专业市场)。而当前曹县商业规模约15.9 ,市场空白为12.1

四、客户研究

一)人口结构

曹县人口170 万人,城区人口28 万,工业发展较快,人口呈金字塔结构。

二)可支配收入

曹县有三利轮胎厂、霸王机械厂等年销售收入在500

元以上的大中型企业38 家,强势的生产企业助力居民收入迅猛增长。

2007 年居民人均年收入收入1.6 万元,2010 年达到1.8 万元,年均增长率12%

三)客户分析

从目前销售项目成交客户分析大致分为以下几类:

改善型:机械、化工、食品加工、纺织企业管理层;

政府官员等;刚需型:曹县从事运输、餐饮、娱乐服务等行业的个体经营者及其他周边富裕镇居民。

客户启示:

随着客户能级的不断提高,准确把握市场趋势,以客户需求为导向,提出

本案战略发展思路。

 

曹县土地供应区域

3.2产品定位

项目SWOT分析

(1)优势分析

项目地块较方正;

区域发展前景明确;

东西两侧对外交通方便;

周边干扰较小,项目规模大;

大盘在开发上有成本规模优势。批发物流辐射范围广,批发物流为曹县带来大量具有较高消费能力的商务客群和流动人口;本案所处商圈规划为曹县的商业中心。

(2)劣势分析

◆曹县主导产业:以农业为主导产业,产业发展单一,互动性差;

项目外部环境较差。

(3)机会分析

商业物业在此具有较大的发展空间,后市强劲;

规划:曹县北展的空间布局结构及 重点发展该区域的商业规划方向为本项目商业地产发展的最大机遇;完善农贸成区域商业配套的近期目标为本项目提供发展机会。

产业:曹县第二产业必将带动第三产业的快速发展,产业结构的进一步优化为商业发展带来机遇,第三产业人口将大量增加;农贸商圈主导产业:未来以商贸物流、农副产品的批发与零售、专业性市场间的互动拉动。

城市化:随着曹县城市化水平的提高,城市人口不断加大,带来的消费需求令商业的开发市场前景广阔;曹县城市化进入高速发展阶段,古都商城地块商业中心的集聚效应将得到加强。

消费力:收入水平的提高带动消费的升级,提升了商业的有效需求 ;旧村改造提升了原有居民的消费能力。

4)威胁分析

◆曹县房地产市场商品房供给量大;

国家宏观调控房地产的政策影响。

3.产品定位

3.2.1项目综合定位

鲁西南

地区最具

规模城市中央商务区

最具规模

中国林产品流通和研发基地

最具居住价值

中国人居典范

3.2.2项目战略定位

曹县首席都市综合体

一个充满城市意向的商业中心

情趣盎然的商业步行组团街区

开放、活力的城市客厅——中央广场

高品质与完美配套的高尚住宅/公寓

高端形象、树立典范——星级酒店

跨越曹县——

创建全新城市地标

具体定位如下:

西地块:磐石·才智中心

   打造县级版超大商业地产航母,预计开发总量67。集合目前国内涉及商业地产领域所有商业元素及商业内涵。

   将形成大型高端百货超市、高标准星级酒店、A级写字楼、SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场等功能分区。

高端商业规划22.5,涵盖大型百货、超市8

星级酒店1.5;民俗商业步行街9A级写字楼

4SOHO4.商贸城、国际精品展览中心、

休闲广场23.解决就业人口2,实现利税4.6亿

元,商品流通总额超25亿元。

并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状,成为真

正意义上的曹县经济中心。

中地块:磐石新城·公园世家

高档豪宅,品味级生活,以高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业为主,配套实施齐全。

东地块:磐石新城·玫瑰园

安居工程

高层住宅、多层住宅、农贸市场、超市、幼儿园。

 

第四章、磐石新城建设方案

4.1、总体规划原则

1人文精神

(1)、场所尺度:以人为本、合理亲和的场所尺度,不仅促成不同的人际交往,且增加同心凝聚力。

(2)、领域的归属感:空间设计中包含从公共性到私密性不同层次的完整空间系列,同时通过诠释这种层级的各种手法,标示场所的归属感和参与感的相关特征,以期避开归属感的不确定性和模糊性。

(3)、基地的几何特征:基地的几何特征是场所记忆性的线索。

(4)、区域活动的舞台:场所邀召各类使用者参与,使得场所和

使用者的“吻合”应有从紧到松的不同层级,使得场所给人以愉悦之意,给场所赋予记忆性。

(5)、活跃因素:光线、气候和地面植被的改变,小地貌形成主导风的引入,使之成为活跃场所的元素。

2理性结构,山水情怀

(1)、构筑高品位商业休闲空间,以步行为特征,具有综合性、层次性,创造多元商业休闲文化。通过多种形式商业街、商业广场等外环境的塑造,形成新的城市空间特色。

(2)、创造高雅的消费场所,丰富的文化舞台,为市民提供多样化的生活场景,引导消费,创建新的商业文明。以规模效应挖掘消费潜力,形成具有吸引力与辐射力的繁荣商都。

(3)、引入周边风、林、水及人文景致于居住区空间内部,整体融入区域地景,形成天、地、人合一的环境。

(4)、表达基地所处自然地形南北轴向方向性和东西自然节理性。

(5)、注重可持续发展,强调自然资源回留运用的环保及能源节约观念。

4.2、建筑规划设计

1、总体布局构思

小区整个地块分为三个部分,设计中我们将地块划分为三个部分分别承载三大功能,西面为高端商业综合体组团,中部为高档住宅组团,东面为安居工程组团。三个部分相对分隔却又融为一体,共同打造了一处汇聚购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、文化、智能商务、教育、星级住宅、展示等十大功能于一体,展现多业态、多功能、全客群、全龄层、全天候等五大特征的明星工程。将现有的商业街区升级为横跨市中心的高端商业彩带;构建曹县外向型战略发展的一个重要组成部分。鲁西南首屈一指的高端商圈;打造菏泽市对外开放和面向世界的“城市名片”;带动菏泽第三产业升级发展和丰富城市文化的战略目标。

为响应曹县市政府对于文化建设的重视,顺应“科学规划、有序建设、综合发展、整体发展”的人文建设理念,磐石新城项目致力于曹县传统文化保护,西方文化的引进,城市环境的改造,全力促进物质资源和文化资源的相互融合。

(1)东地块

打造县级版超大商业地产航母,预计开发总量67。集合目前国内涉及商业地产领域所有商业元素及商业内涵。将形成大型高端百货超市、高标准星级酒店、A级写字楼、SOHO、大型商贸城、国际精品展览中心、特色民俗精品步行街、大型市民休闲广场等功能分区。高端商业规划22.5,涵盖大型百货、超市8;星级酒店1.5;民俗商业步行街9A级写字楼4SOHO4.商贸城、国际精品展览中心、市民休闲广场23.解决就业人口2,实现利税4.6亿元,商品流通总额超25亿元。并将极大的满足曹县现今商业供不应求的现状,成为真正意义上的曹县经济中心。

(2)中地块

一河两园优质自然资源为打造高端居住物业提供基础!该地块规划有高层住宅、多层住宅、高端叠加别墅、独栋别墅等高端居住物业,此外还有商业、会所、幼儿园等配套设施。该板块有适宜高端住宅发展的外部自然环境。曹县城市规划中东顺河的综合治理和该区域双公园的建设的契机,将为这一区域建立高端居住物业奠定良好的基础。该区域以及后续的安居工程板块建成后将实现常住居住人口达到8万人。依托托一河二园的自然资源,通过万象地产与国内一流设计院的合作,将县城中心的大型居住区作为曹县居住样板,打造成为中国人居典范,极大的推动曹县的人居建设和城市化进程。

1、绿化、环保、低碳(LED灯照明、地源热泵取暖系统)

2、沿河亲水,体现居住的人文景观,在曹县建筑史上尚属首次。深处感受人在画中游,情在景中生的愉居理念。

3、把景观与人文有机结合,使居住区更贴近自然。

4、建筑风格新颖、超前,身在曹县感受异国别样情调。

5、建筑形态各异:复式洋房、经典高层、高档别墅、高档会所,在平凡世界中享受贵族服务。

在外立面设计上,主要考虑政府对此版块的高端定位,高端客群审美取向等,建筑立面风格要求稳重、大气、经久耐看,建议采用Art-deco风格。作为主城区楼盘,依旧应该体现城市感,外立面上应考虑适合城市而非郊区楼盘立面风格。

 (3)、西地块

该地块规划有高层住宅、多层住宅、农贸市场、超市、幼儿园。该区域中规划建设的农贸市场作为曹县的蔬菜和副食的供应基地,政府大力推进菜篮子工程建设。

安居工程亦称民心工程,“得民心者的天下”,这是我们党和政府一贯遵循的宗旨。因此,万象城安居工程的建立,是县政府关心群众冷暖的重大举措,是树立政府公众形象和提高信誉度的标尺,必然民心所向。站在社会效应角度考虑,它将结束曹县无现代化高标准住宅区的历史,对于推动城市现在化进程和提升城市形象都是有利的催化剂,反映出的效应是铁的事实,百姓绝对为之欢呼。

此版块在设计之初,就充分考虑到地理位置、普通市民承受力、环境绿化、生活配套建设、交通、市民关注的风水学等各方面因素,因此我们着眼于为全县广大人民群众起居负责,对政府负责的态度进行了精心设计。

安居工程”重点把回迁户安置纳入此板块中心工作。设计风格简洁、明朗,优化突出青岛路沿街外立面风格,与城市街道规划整体统一,社区内基础配套功能完善。始终秉承“安抚民心,减少政府负担”的宗旨,把回迁工作做好。规划中强调总体空间的完整和自身的特点,突出绿化景观环境这一居住空间的主题,体现以人为本的设计原则。

2建筑单体设计

建筑单体采用地中海式的建筑风格,并融合了现代解构主义元素,既显现出建筑群体高雅的品质,又体现出时代的特征,留下了具有鲜明特色的城市印记,并将区域内的城市形象提升到一个新的高度。单体布置原则延续了交通流线和绿化走向的肌理,并结合硬地、水景、下沉式庭院,使主要人群既能享受优美的自然景观,又有相当的绿地资源,同时又使建筑空间、城市空间、绿化广场融为一体,体现了崭新的城市形象。建筑群落整体空间错落有致,既有标志性的高层住宅,又有大尺度的城市公建,再结合层次丰富、立体穿插的商业群落,尺度宜人、典雅别致的花园住宅,共同构成了一幅优美的城市画卷。

建筑室外照明以泛光投光灯为主,重点体现整体空间的建筑艺术特色以及局部空间的进退感,同时加强建筑顶部、女儿墙、转角、上部各种穹顶的轮廓照明,突出街道的夜晚轮廓线。

住宅的空间设计融入了花园式住宅的理念,独特的室外空间是日常起居生活向室外的自然延伸。楼梯的活动、露台的活动和宅间的活动相辉映,塑造更生动、更和谐的邻里生活。

3交通流线规划

小区的对外交通中注重与周围城市道路交通系统相协调,合理设置出入口和入口区,减少对周围城市交通的干扰、亦降低城市交通对小区的影响。

小区中规划一条环形的主干道,将各功能区紧密相联,最大限度地减少了道路面积,增加了绿地面积。在南面面向站北街设小区主入口,入口形成大型广场并通过开敞绿地向城市展现小区良好形象。在北海路步行休闲商业街两侧的绿化广场处设小区步行出入口,以使小区的步行系统与商业的步行系统完整地连接在一起,方便了小区内居民日常购物生活,同时提升提升了商业街的人气,两个出入口处都设置了较大的广场,以方便人流集散保证车流畅通。

机动车行道都尽量在主要建筑群外围通过,不影响其内部的宁静,设计中力图简化其形式上的几何性。强调其功能性与最佳通达性。

步行道路以南北向的景观通廊为主线,向东西两侧辐射,到达各功能建筑,在保证便捷性的同时,注重与自然环境的有机结合。步行通廊与商业街相连,保证了小区内部人流到达商业街拥有最短的路程,提高了小区内居民购物的便捷性。

整个路网系统,在秩序中有变化,在变化中有秩序,骨架系统在传统基础上更趋于合理性、人文性、生态性。

4.3景观规划设计

1商业街景观设计
   
商业街的理想气氛应该是使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味,使人有愉悦的消费心情,而不是单纯的行走空间,人们在其中流连的过程本身也是一种体验和休闲。
  入口广场除了烘托建筑的特色与气势,更是一个适合人们停留的、开放的,水与绿地交融的公共休憩场所。

变换的街道空间,小型广场的穿插使步行网络的心理距离变短了。而大型下沉式广场使购物人群既可以体验到大空间的尺度,又能欣赏道街道或空间边界的细枝末节,令人赏心悦目。
   
街是随着人们交换产生与贸易的发展而逐渐生长的,它是由人们的生活需要而产生的一种商业形态,通过将街切割、打碎、重组再造的,运用我们以景观意境为出发点,寻找适宜的尺度,通过空间变化的重组,营造一条生长出来的街,通过各种元素,铺地、雕塑、喷泉、植物来解决商业街的标识性。
2居住区景观设计

小区景观规划设计力求聚散有致,纯静清雅的环境特色,创造“山水园林”的绿色环境意境,“堂虚绿野龙开,花隐重门约掩”。绿色小区的设计意念,是将小区布局因地就势,处处成景,建造错落有致的生态小区。入口景观通廊通过开敞绿地向城市展现了小区良好形象,步入小区内部空间,水系左右流转,富于变化和节奏,宁静的水面映衬着四周建筑;沿河空间以阳光草坪为主题,意示着核心区“水岸绿洲”的到来。山林、绿地、湖水和建筑相互结合,呼唤出“山、水、绿、林”小区四大景观元素。

绿地、小品依镶嵌于幽幽园林中,既丰富了小区地景,又使人们生活环境更纯静、优雅,透出淡淡的山川田园风情。小区用地周边后退防护绿化林带,通过小区内的生态绿轴和景观绿轴,与小区绿化融成一体,呈现生态小区的完整的空间形态。

沿着小区内主干道布置绿地,它们在功能上软化了各组团与道路的接壤,隔离了道路上的噪音和车行干扰;也在视野上丰富了道路景观,形成小区中的景观路,而不是传统上简单的车行道。

另外,建筑布局中的庭院空间、院落空间,强调环境的意境,尺度上怡人,功能上合理,从小处着手,以植草砖铺地为主,点缀草坪、观赏树种,配以灯具、座椅,塑造绿化空间的实用性、人文性。

4.4结构设计

1上部结构选型

根据国家的技术经济政策,坚持因地制宜、就地取材的原则,合理选用结构方案和建筑材料,做到技术先进、经济合理、安全适用。

(1)多层住宅,结构层数不超过七层,建筑总高度未超过21,可选用砖混结构,墙体材料采用烧结多孔砖。

(2)高层住宅选用钢筋混凝土短肢剪力墙结构,使室内不露梁、柱,改善建筑的使用性能和亲和力及美观。

(3)商业、学校、幼儿园采用钢筋混凝土框架结构,营造较大的商业空间并能灵活分割,保证业主多样化的要求和较高标准的使用功能,保证设计的适用、安全、卫生等基本要求。

(4)地下车库采用钢筋混凝土框架结构,具体设计时考虑人防荷载的作用,防止和减少火灾危害。

    为保证结构的整体受力性能以及控制楼板裂缝,满足用户较高标准装修的要求,楼(屋)盖均采用现浇钢筋混凝土楼(屋)盖。

2、抗震设防:

本工程抗震设防烈度为7度。

3、填充墙体材料:

为减少结构自重,内、外墙均采用加气混凝土砌块填充。

4、伸缩缝、沉降缝、抗震缝的设置:

当房屋长度超过限值时,在适当部位设置伸缩缝,并视地基、基础和上部结构的情况确定是否设置沉降缝;伸缩缝和沉降缝均满足抗震缝的要求。对于不适合设缝的地下室,另采取可靠的构造措施。

5、基础设计

暂定高层住宅采用桩基础,其它各类房屋采用天然地基。待地质勘探报告完成后,根据勘察资料综合分析,确定合理的基础方案。

4.5给排水设计

1生活给水设计

小区生活给水分别从南北两条道路上各引入一路DN200生活给水管,于接入口设水表,而后在建筑四周形成DN200环状供水管网,此环网为生活、室外消防合用管网。商业、学校、幼儿园、地下车库、多层住宅由室外给水环状管网(给水泵房加压水箱)直供,高层住宅三层以上由给水泵房加压水箱供水。

(1)生活用水量标准

住宅:          300L/人.天   h=24小时   Kh=2.3

商业                5L/m2    h=12小时   Kh=1.5

车库地面冲洗:      2L/m2.次,一日一次

室外绿地及道路浇洒:2L/m2.次,一日两次

(2)生活用水量:最高日用水量估算约为1500m3/d。

2消防给水排水设计

(1)消火栓系统

小区设有室外消防系统、室内消防栓系统、喷淋系统、手提式灭火器。室外消防用水由市政管网提供,在室外地面设8个地上式室外消火栓。室内消防和喷淋用水由集中水泵房供给。

室外消防用水量:15L/S,火灾延续时间为:2h。

室内消防用水量:20L/S,火灾延续时间为:2h。

(2)、喷淋系统

喷淋系统布置范围为:各地下车库,火灾危险等级:中危险等级Ⅱ级,用水量:27L/s,火灾延续时间:1小时,喷头采用68℃普通直立喷头。

(3)、灭火器配置

住宅建筑及公建内每层均配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器,规格为5A3kg。每组两具。

3排水设计

生活污、废水量按室内生活用水量的90%计,最高日为13500m3/d。

(1)、室内生活排水

住宅:排水系统采用污废分流,各卫生间排水立管设通气立管,底层单独排放。

幼儿园、学校、商业、地下车库:采用硬聚氯乙烯排水管,污废分流。

各幢建筑生活污水均排入室外污水管网,室外污水管网最终排入南侧站北街市政污水管网。

(2)、地下室及泵房废水

各地下车库及均设地面冲洗废水集水坑;高层各消防电梯井下均设集水坑,排除消防时积水,生活、消防泵房内设集水坑,排除泵房内积水;以上各坑内均设自动耦合潜污泵两台,一用一备,自控运行。

4雨水排水设计

(1)、室内雨水

室内雨水和污水分流排出,住宅周围均做一圈雨水沟汇集屋面雨水,然后就近排入室外雨水管网;阳台均专设阳台雨水排水管。

各地下车库入口处设集水坑一座,内设自动耦合潜污泵两台,一用一备,自控运行,排除车库坡道处雨水。

(2)、室外雨水

室外雨水和室外污水分流,车库顶板上方区域采用雨水沟排除室外雨水,室外雨水管网就近排入南侧站北街。

(3)、空调冷凝水

空调冷凝水均设排水管集中排放至室外雨水管网。排水立管采用硬聚氯乙烯排水管。

4.6强电设计

1供电负荷等级和用电指标

(1)、供电负荷等级及指标:

本项目其建筑指标、用电指标及用电负荷等级分别如下表所示:

建筑类别  建筑面积(M2)  用电指标(VA/M2)

住宅        204000        30

会所物业  1200           100

小学幼儿园  10700         20

商业        49100         70

其他        200KVA

该项目按住宅标准进行设计,按套型及面积不同分为4KW/户(面积080M²)、6KW/户(面积81100M²)、8KW/户(101150 M²),根据昌乐县供电具体标准情况调整。其中一级用电负荷为:消防控制室、消防水泵、防烟排烟设施、火灾自动报警、自动灭火系统、应急照明、疏散指示标志和电动的防火门、窗、卷帘、阀门等消防用电。二级用电负荷为:消防电梯、楼梯照明、主要通道照明、生活水泵及客梯等。其余均为三级用电负荷。

(2)、供电设计:

a、10KV变配电站设置: 小区内设置一座10KV配电所(开闭所),由供电上一级变电站不同母线段引来两路独立的10KV电源,采用YJV(10KV)电缆埋地敷设至配电所内。10KV系统设计为单母线分段不设联络,每路各带41000KVA2800KVA的干式变压器,变压器选用SCB9 (D,Yn11)节能环保型、低噪音干式变压器,变压器低压侧母线为单母线分段,并设联络开关。

b、箱式变电站具体设置:配电所放射式供电至小区内的设置12个室外箱式变电站,8座箱变每座内安装1000kVA变压器一台,其余4座配电所每座内安装800KVA变压器一台,总计11200kVA

c各个建筑内部配电电压为380/220V,配电系统采用TN-S系统。

d住宅供电采用低压电源引入,接自室外π接箱

e对于高层住宅内的配电干线设计采用树干式的供电方式,采用预分支电缆于电气管井内敷设,在电气管井内设置层集中电表箱,各住户电源进线采用铜芯线穿管由层电表箱暗敷至各户户内配电箱; 住宅单相进户时,进户线截面不小于10mm2 ,自住户配电箱引出的分支回路的截面不应小于2.5mm2

f每套住宅内设住户配电箱,配电箱内设电源总断路器,该断路器具有过载,短路保护等功能,并同时断开相线和中性线;住户配电箱的配出回路设计将照明,一般插座,空调电源,厨房电源,卫生间电源按单独回路设计,且每回路均设过载,短路等保护,并同时断开相线和中性线,以满足住户的用电要求和用电安全;除壁挂式空调电源插座回路,所有电源插座回路均设计有漏电保护功能。

g对于消防用电设备等一、二级用电负荷,均采用双电源末端自动切换的供电方式。

h对于泵房等设备机房内的供电方式,在机房内设置动力控制中心(MCC),由对应变配电站采用放射式对MCC供电。

i线路设计采用符合安全和防火要求的电缆、电线及敷设方式。

j、环境特征:均为一般环境。

(3)、继电保护和计量方式:

a、设计考虑“高供低计”的计量方式,计量表计由电业确定。

b住宅每户均设表计量,设计选用计费智能表具,分时计价电表。

c设计考虑无功功率补偿,采用电力电容器于10KV变配电所低压侧集中补偿,并采用自动调节式补偿装置,补偿后的功率因素为0.9

d变配电所设备和线路装设短路故障和设备运行异常的继电保护装置;10KV变配电所的主进开关采用断路器,设置三相过流、速断、零序保护装置。

e变压器保护采用断路器保护,设置三相过流、速断、零序、温度保护装置。

2照明设计

(1)、减少动力设备用电时对照明线路电压波动的影响,照明用电与动力用电线路考虑分开供给。

(2)、各住户照明仅留灯头电源及相应接线盒,住户装修时接入。

(3)、高层住宅的公共部位设置公共照明,电源由总配电间内的双电源切换箱供电。

(4)、住宅的公共部位设置疏散诱导照明和疏散指示标志,电源接入本层公共照明回路。

(5)、室外主车道处设置路灯,室外绿化区设置庭院灯及草坪灯,在景观处设置一定量的泛光照明,以突出舒适的生活和工作环境。

4.7、弱电设计

1通信网络设计

(1)、项目内考虑信息时代用户对高速通讯的需要,设计计算机数据通信网络和电话网络。

(2)、电话通信:住宅楼每户按照2门电话考虑,其他按100M²1门电话考虑,另考虑发展余量,总计考虑电话5000门。

(3)、网络系统:为满足上网需求,设置宽带上网系统。在住户的客厅、书房、主卧等处设置信息点,商铺设置1个信息点。

(4)、电信运营商的电话、网络光缆从地下引至通信总机房,通过电话电缆、数据光缆引至住宅、商业。

(5)、每套住宅内设置信息配线箱,由相应电信间引一路45类非屏蔽双绞电缆(用于宽带数据通信)和14对电话线至每户信息配线箱,在信息配线箱内设置HUB模块和电话配线装置,并于主卧室,起居室,书房等房间设置信息插座。

2有线电视设计

有线电视系统并入市有线电视网络,系统采用860MHZ双向宽带(HFC)传输技术,信号经双向光工作站或双向用户放大器放大,以分支分配方式设计,到用户终端的信号电平满足68±3dBuv,住宅每户引一路有线电视同轴电缆至户内信息配线箱,在主卧室,起居室设置有线电视插座。商业仅在弱电间内预留分支分配器箱。

3安防系统设计

(1)、安全防范系统包括:楼宇访客可视对讲系统、电视监控系统、电子巡更系统、防盗报警系统。

(2)、楼宇访客可视对讲系统:在住宅楼设置访客可视对讲系统,可实现三方互相通话、楼宇对讲、远程遥控开锁、中心综合管理.在住宅底层公共出口处设对讲主机和电控门锁,每户内设可视对讲分机,实现呼叫对讲,监看以及遥控开启等功能,并通过总线制实现集中管理,消防控制室设访客对讲管理机,可与访客及住户通话。

(3)、电视监控系统:由弱电承包商深化设计。

(4)、电子巡更系统:为使安保值班人员能够按照预先设定的路线顺序地对整个区域内各巡更点进行巡视,设置巡更系统,在商铺、住宅楼的公共部位设置巡更信息钮,系统管理电脑设在消防控制室,系统采用离线巡更方式。

4弱电系统的防雷、接地

弱电系统采用共用接地体,利用建筑物的基础作为自然接地体,接地电阻不大于1欧姆;所有弱电的金属箱体,金属线槽均设置可靠的接地。

4.8暖通设计

1设计参数

(1)、潍坊室外空气计算参数

a室外计算干球温度

       冬季采暖:twn-6.7

       冬季空调: twk-9.1

       冬季通风: twf-5.7

       夏季空调: twg34.2

b夏季空调室外计算湿球温度tws=27.1

c夏季空调室外计算相对湿度(最冷月月平均相对度)Φ=81%

d大气压力: 冬季:Pd1024.7hpa;夏季: Px1002.1hpa

e室外风速:  冬季: V3.6m/s;夏季: V3.5m/s

f风向及其频率:冬季: NNW: 14;夏季:SE: 20

g极端最高温度:10.7

h极端最低温度: -17.9

2主要设计原则

(1)、采暖及空调设计

a采暖及空调设计:该建筑住宅及其幼儿园采暖采用低温热水地板辐射系统,热源接自市政管网,经小区换热站处理成5040的热水,供小区内各用户使用。热源接自市政管网。

b采暖系统形式:共用立管+低温热水地板辐射供暖系统,每户均在采暖管井中设热计量表一套,在厨房设分、集水器一套。地板辐射采暖热盘管采用热水用PP-R无规共聚聚丙烯管。每户地板辐射采暖热盘管敷设在户内楼板上的填充层内,填充层厚度≥80mm

e空调采用分体冷暖空调,由建筑专业统一设置室外空调搁板。

(2)、防排烟设计

a不满足自然排烟条件防烟楼梯间、合用前室等均采用机械加压送风方式。

b不满足自然排烟的房间设置机械排烟系统。

(3)、通风及排烟设计

a地下车库设置机械排烟排风合用系统,平时排风,火灾时排烟。火灾时消防换气次数为6/小时,配电间6/h,水泵房6/h,电梯机房换气次数为10次。

b卫生间设置可开启外窗进行自然通风。

c通风排烟风管采用镀锌钢板制作,柔性接头采用B1级难燃材料制作。

4.9、消防

1消防报警设计

(1)、保护级别:本工程住宅建筑类别为二类,不做消防报警。商业部分设置消防报警,为二级保护对象。

(2)、控制室设置:整个项目总的消防控制室设置在地下一层或一层,有直接对外的出口,控制中心负责对整个小区的消防系统进行监视和控制,报警控制主机统一设置在消防控制室,为管理方便,及时发现火灾,在商业部分管理部门或安保值班室设置火灾显示盘。同步显示本建筑的火灾信号。报警主机采用总线方式,报警、控制信息通过总线传输。

(3)、探测器选择与设置:主要设置在走道、前室、强/弱电间、电梯机房、商铺内部等处,火灾探测器选用带地址码的智能模拟量感烟/感温探测器,地下车库采用普通感温探测器,并通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智能感温、感烟探测器。

(4)、联动控制:消火栓按钮、水流指示器、70防火阀、280防火阀通过监视模块向消防控制室报警,另外设有手动报警按钮报警。各种消防设备的联动与信号返回,如:排烟阀、正压送风阀、非消防电源切断、防火卷帘门的控制通过控制模块来实现;对消防泵、喷淋泵、消防电梯等特别重要的设备,由控制室联动柜拉专线控制,消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。

(5)、火警通信:在消防控制室设置火警电话主机,在各层公共部位设置火警电话插孔(与手动报警按钮做在一起)。排烟/正压送风机房、消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信,在消防控制室设置火警“119直拨电话。

4.10、劳动安全

1电气防雷及接地设计

(1)、保护接地采用“TN-S”系统,各建筑物均设总等电位联结,住户卫生间内设局部等电位联结;接地装置利用建筑物的基础作为自然接地体,要求接地电阻不大于1欧姆。

(2)、防雷等级:根据年雷击次数计算,按照三级防雷建筑设计,于屋面上装设不大于20mX20m24mx16m)的避雷网格,防雷引下线利用建筑物结构柱主筋,接地装置利用建筑物的基础作共用接地体,要求接地电阻不大于1欧姆。

(3)、设计采取以下防侧击和等电位的保护措施:

a、混凝土柱子内的钢筋互相连接,作为防雷装置引下线。

c45m及以上外墙上的栏杆、门窗的金属物与防雷装置连接。

e竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接。

(4)、本设计考虑在进户处配电装置内装设浪涌保护装置。

(5)、本设计考虑总等电位联结。       

 

第五章、磐石新城项目环保和节能

5.1、环保

本项目属于民用建筑,无工业污染源及污物,人使用时产生的噪声和生活污水有可能对环境产生影响,将依据有关规定和法规分别采取必要的控制措施。

1、污水影响:

(1)、生活污水总量最高日为13500m3/d

(2)、室内污、废水分流并设专用通气管隔层采用H管分别与污、废水立管连接,室外雨、污分流,室内污水经室外汇总后接入住宅区环形干道污水干管,最终排入浦电路市政污水管网(接入市政前设置专用污水检测井)。

2、噪声影响:

(1)、各类电动力设备(包括水泵房)均应选用低噪声型。

(2)、排风口的位置远离人员逗留区,排风风井出地面要满足风口离地2.5m的净高度。

(3)、减振与降噪:所有风机等振动设备均设置减振基础及减振吊架,并在风机进、出口设置橡胶软接口及帆布软接管,以减少噪声。注意通风、空调设备的噪声与振动对环境的影响,尤其是地面处进、排风口的噪声,采用吸声,消声、隔振措施,以达到环保标准。分体空调器的冷媒选用R134a环保型。

3、生活垃圾:

垃圾实施袋装化,由当地环保部门定期清运。

5、绿化:绿地率符合绿化部门管理规定。

5.2、节能

1、建筑节能措施

(1)、选用保温、隔热性能好的建筑材料,使屋面的传热系数不大于1.5W/m².k

(2)、外墙采用保温措施。填充墙采用符合热工要求的墙体材料。使建筑的外墙传热系数不大于2.00W/m².k

(3)、合理控制不同朝向的窗墙比,以便减少空调负荷。

2、给排水节能措施

(1)、给水管道均采用改性聚丙烯管(PP-R管)管材、管件。

(2)、排水管道均采用芯层发泡硬聚氯乙烯管(PVC-U)管材、管件。

(3)、卫生间坐便器采用节水型冲洗水箱,一次冲洗水量≤6L

3、电气设备节能

(1)、保证安全的前提下,合理确定导线截面,以减少传输损耗。

(2)、除保证消防电梯的要求及满足客户的轿箱尺寸外,尽可能减少电梯的载重。

4照明节能措施

(1)、高层住宅的电梯厅照明控制不采用节能自熄开关,其他照明控制采用节能自熄开关。

(2)、外主车道处设置的路灯、室外绿化区设置的庭院灯及草坪灯和景观处设置的泛光照明,考虑节约电能及控制方便的措施,设计采用灯光智能控制系统,可以就地、集中、分区地控制灯具。

(3)、推广绿色照明,选用高效节能光源;照明灯具设计选用显色性高,光束温度低,寿命长的光源,如荧光灯、高显色钠灯、金属卤化物灯等,同时考虑采用可吸收光源辐射热的灯具,对于荧光灯则采用电子镇流器。

(4)、充分利用天然光并根据天然光的照度变化合理地选择灯具点亮的范围;对于地下车库内的照明设计将车位及车道照明分回路设计,车道照明设计采用红外动静探头控制,平时熄灭,车辆行驶时,灯光自动点亮并延时熄灭。

(5)、对于气体放电光源采用分散补偿的方式,即于灯具内设补偿用电容器,补偿后的功率因数COSф>0.85

5暖通节能措施

(1)、选用节能高效的通风设备。

(2)、管道保温,加设调节阀控制室内温度。

(3)、停车场采用诱导型风机,以节省管材和建筑空间。

 

第六章、磐石新城项目市政综合配套

本工程位于菏泽市曹县磐石街道,东到青岛路,南临赣江路,西接清河路,北靠湘江路。交通方便,市政配套条件较好,经向昌乐县供水、供电、供气、供暖、电信及雨污水排放等有关部门和单位进行配套征询,可以保证本项目建设的配套需要。

6.1供水

在本项目地块周边已埋设Φ800供水管,市政供水,通过该供水网,形成小区环状供水网,满足生活、消防等用水。

6.2、供电

经工程现场勘察和供电部门初步商定,在项目北侧、南侧引一路电源,满足项目建设常用和备用二路供电需求。按此供电方案,从北侧引入的一路电缆有一管线工程接入小区10KV配电所(开闭站),再接入小区各变电箱站。

6.3、供气

本项目燃气由天然气公司供应,供气管道结合市政道路施工建设,能满足项目使用燃气。

6.4、电信

本项目电话、有线电视和宽带通信均由网通公司负责接入本小区。全面需求与电信公司进一步协商解决。

6.5雨污水排放

随着项目周边的建设发展,市政管线将具备雨、污水分流条件,建成后的本工程可直接纳入周边雨、污水管网。小区内部实行雨、污水分流,雨水出门设置落水井;地下车库设置集水井、隔油池;餐饮废水设置隔油池,污水设置格栅沉砂池,污废水合流后纳入市政管道;雨污水排放遵照《排水管理条例》的有关规定实施。

 

第七章、工程项目建设进度

7.1项目建设实施

本项目规模较大,分期开发建设实施。

“磐石新城”项目综合体量较大,240体量根据设计要求和开发周期,预计需要5年时间开发完毕。结合现在曹县经济综合指数、人均消费水平、引导性消费习惯等综合因素,坚持“以商造市,“以市养民”的开发原则,制定出非常详实而严谨的开发计划。

7.2项目开发顺序及节点

日期

目标

面积

节点

2011年初

农贸管理规范化

9

10个月

2012年初

大型主力店

8

视招商进度

计划性开发

20125

安居工程

60

3

20128

商贸城

21

3

201210

城市商业综合体

19

2

20135

高端居住区

20

1

2013

第二批开发

剩余面积

5年内

 

 

第八章、工程项目投资估算及资金来源

本项目建设总投资估算为64468万元,其中土地及动迁费8336万元,建安工程费为48878万元,工程建设其它费为2200万元,预备费为2554万元,税金为2500万元。工程建设资金为自筹资金。

详见下表:

序号

项目

面积

金额(万元)

平方米指标()

备注

土地及动迁费

490000

 

 

 

建安工程费

2400000

 

 

 

1

多层住宅楼

364560

 

 

 

2

高层住宅楼

856500

 

 

 

3

 

 

 

 

 

4

商业

840000

 

 

 

5

地下建筑

440000

 

 

 

6

 

 

 

 

 

7

幼儿园

3000

 

 

 

8

居委物业等用房

6000

 

 

 

9

总体工程

 

 

 

 

工程建设其他费

 

 

 

 

1

设备费

 

 

 

 

2

市政配套费

 

 

 

 

3

前期管理费

 

 

 

 

预备费

 

 

 

(二+三)×5%

税金

 

 

 

 

建设投资合计

 

 

 

 

 

 

第九章、综 述

9.1结论

为贯彻政府的城市建设战略布局,配合城市建设的实施,本项目建设进一步体现城市建设,使生活更美好,进一步美化城市环境,有必要尽快落实项目建设,使其符合曹县发展的需要。

本项目所处位置属于曹县城市北部新商业、文化和娱乐中心区。由于特定地利位置,休闲商务及住宅经济飞速发展,周边租售呈不断上升趋势,形成新的需求量。根据规划部门的要求和物业市场的分析,本项目定位为世界顶级城市综合体项目,合未来的市场需求,与周边环境相协调,未来市场销售前景较为乐观。

建筑考虑三个地块建筑形态的合理配置,适应曹县整体规划的实施。对项目的建筑风格,外立面具有非常鲜明的造型、色彩、线条和风情。现代化完善的设施配置,地下停车库,人性化的物业管理保障,将成为高档精品商住社区,为曹县及周边县市人群提供商业、商务、休闲、居住等功能服务。

项目方案的财务效益较好,具备一定的偿债能力和抗风险能力,在财务上是可行的。

本项目注意处理与周边环境-建设-人的关系,着力于改善目前杂乱的现状,提升了区域环境品质,与高档大型商住小区的功能定位相匹配,提高土地的利用率,响应节约社会资源要求,能实现项目社会效益和经济效益良好结合。

9.2附件

 

购买【2012房地产营销策划大全】移动硬盘版!获得全站所有资料

点此:【2012版房地产营销策划大全】移动硬盘版!全国货到付款!

此频道资料免费浏览 如需原文件请点击: 下载地址1 下载地址2 下载地址3

  • 上一篇文章:
  • 下一篇文章: 没有了
  • 进入下载频道
    下载最新资料

    下载最热资料

    图文推荐
    文库最热资料

    ·【2012年1-2月VIP会员免费更新下载】619份 大小
    ·【2011年12月VIP会员免费更新下载】450份 大小4
    ·【2011年10-11月VIP会员免费更新下载】876份 大
    ·【2011年九月VIP会员免费更新下载】490份 大小6
    ·【2011年8月VIP会员免费更新-448份-大小5G】
    ·【2011年七月VIP会员免费更新资料】420份 4.36G
    ·【2011年六月VIP会员免费更新资料】420份 4.36G
    ·【2011年5月VIP会员免费更新资料】422份 5.3G
    ·【2011年4月VIP会员免费更新资料】426份 4.7G
    ·【2011年三月上下半月VIP会员免费更新】409份 3
    ·【2011年二月上下半月VIP会员免费更新】484份  
    ·【2011年二月上下半月VIP会员免费更新】484份 5
    ·【2011年一月上下半月VIP会员免费更新】388份 4
    ·【2010年12月上下半月VIP会员免费更新】425份 4
    ·【2010年11月上下半月VIP会员免费更新资料】共4
    ·【2010年10月上下半月VIP会员免费更新】454份  
    ·【2010年10月上下半月VIP会员免费更新】454份 5
    ·【2010年9月上下半月VIP会员免费更新】410份  4
    ·【2010年9月上下半月VIP会员免费更新】410份 4.
    ·【2010年8月下半月VIP会员更新资料】共337份 大
    ·【2010年8月上半月VIP会员更新资料】共301份 大
    ·【2010年7月下半月VIP会员更新资料】共276份 大
    ·【2010年7月上半月VIP会员更新资料】共326份  大
    ·【2010年7月上半月VIP会员更新资料】共326份 大
    ·【2010年6月下半月VIP会员更新资料】共330份 大
    ·【2010年6月下半月VIP会员更新资料】共330份 大
    ·【2010年6月上半月VIP会员更新资料】共334份 大
    ·【2010年6月上半月VIP会员更新资料】共334份 大
    ·【2010年5月下半月VIP会员更新资料】共306份  大
    ·【2010年5月下半月VIP会员更新资料】共306份 大

    【2011房地产营销策划大全】移动硬盘版!震撼上市!房地产专业人士必备资料库!250G移动硬盘!再送一年VIP会员免费更新!全国免费送货上门!货到验货后付款!
    房地产策划网
    | 设为首页 | 加入收藏 | 联系我们 | 友情链接 | 版权申明 | 网站地图 | 关于我们

    房地产策划方案
    房策网www.fangce.net 知识产权专属 侵权必究
    Copyright © 2010-2011 Fangce.net. All Rights Reserved
    深圳市华信基业营销策划有限公司  
    地址:深圳市福田区红荔路38号群星广场1008室(华强北路)
    全国统一客服热线: 400-675-1587  0755-83513598
    在线QQ:69031789  357278060   E-mail:fangcehua@163.com
    国家信息产业部网站ICP许可证 粤ICP备09028598号
    信息产业部备案
    粤ICP备05123326号
    在线咨询 房策-都都
    在线咨询 房策-林峰
    在线咨询 会员-咨询
    在线咨询 购买-硬盘
    在线咨询 售后-服务
    投诉建议 免费-试看

    免费咨询电话
    400-675-1587
    0755-83513598
    QQ:69031789
    QQ:357278060