城市综合体研究-国瑞城城市综合体开发模式

城市综合体研究-国瑞城城市综合体开发模式

国瑞城城市综合体开发模式

文/陆经强

开发模式三段论
[优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔]
城市就是以一种综合形式出现在世人的面前，它聚集了各种人流、物资和思想。随着时代的前进与城市经济的发展，城市建设也由原来的简单聚集，粗略规划，那种简单分散的建设模式，呈现出知识城市建设的初级形态。随着人门生活水平的提高和科学技术的进步，城市建设转向有序规划，产业聚合，功能互补的综合模式，从而在建筑的整体功能上出现了城市综合体。可以说优秀的城市综合体是提升城市品质的点睛之笔。

[拥有显赫的大型建筑综合体无疑是可提升城市品质的品牌形象。]
大型建筑综合体的复合效应与整合能力，势必将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，吸引到大批金融机构、企业、公司进驻。因为建筑综合体功能的齐全性、合理性，为人们在此生活、居住、游戏、娱乐提供了便利。对于城市而言，拥有显赫的大型建筑综合体无疑可提升城市的品牌形象。

[综合体建筑模式成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。]
国瑞城坚持的大型综合体开发模式，强调整个项目的有序规划和功能互补，为居住者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用。
相信在不久的将来，综合体建筑模式将成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；是高品质城市生活的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给期盼激情的楼市一丝活力。综合体建筑模式是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。放眼城市建筑发展的前景，综合体建筑功能复合模式的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机，主导未来楼市发展方向。

综合体建筑与提升城市价值

“城中之城”，城市发展主导方向
    一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
    大多数城市一般都经历相似的发展阶段。在前工业化阶段，是以劳动力密集型家庭小生产为主，城市经济活动局限于小型家庭企业范围，从业者主要是工匠、小商贩、食品销售商及其他低层次服务业人员。所以有学者认为，“集市”就是城市的最初雏形。
    在工业化阶段（很多发展中国家处于此阶段），经济活动部分地由家庭转向企业化生产，资本与劳动力相比其重要性显著增强。随着技术的进步和资本的积聚以及商业贸易网不断完善，工业活动集中性增强，城市发展受到极大的推动，并往往产生首位性城市。在此过程中制造业城市得到优先发展，成为工业化时期的“宠儿”。制造业作为强有力的以输出为指向的工业具有放射型功能，它产生新的就业机会，吸引农村劳动力进城工作，进而带动经济各部门的整体水平提高。这一阶段的城市发展是以某一产业或功能为核心，城市布局也以此为核心，如北京的首钢，就可以说是一个小型城市。
    在第三阶段，随着工业生产机械化程度增强和资本与劳动力比例的再度提高，制造业产量的增长可在制造业劳动力少量增长甚至减少的情况下取得。尤其对其他部门而言，如服务业等在提供劳动力就业机会方面相形重要。同时，交通网的完善，城郊土地资源的谦价性，使大型生产部门迁往边缘地区和较小的城市，其在市中心的地位被知识密集型公司所取代。主要城市的功能逐渐由产品加工和低层次服务业向信息处理和高层次服务业过渡。
    这一阶段，城市以商务和商业为中心，所以在人们需要在一定地域范围内具备完善的商务、生活、休闲、娱乐功能，所以综合体建筑就顺应这种需要潮流出现了。一个综合体建筑基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
    从国外的建筑综合体出现的历史来看，的确映证了这一说法。作为纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。曼哈顿的住宅和商业用房的成交额占美国房地产市场中同类用房交易额的40%；美国21%的电话从纽约打出；上世纪70-80年代曼哈顿地区经济增长量占纽约市总经济增长量的82%。在这里，汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城中城的落座，造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
    除此之外，东京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。北京提出建造24小时CBD概念 ，即要求北京CBD的功能不是单一性的，而是复合型的，也可以说北京CBD就是一个超大规模的建筑综合体。建筑综合体因其多数位于城市人流密集的关键地段，规模宏大，功能复合，并能24小时运转，形成互补优势，大大提高了物业的使用效率，所以又称复合型高效建筑。正因如此，建筑综合体将成为CBD建筑的主导形式。

新城市的标志
    建筑综合体的特殊性决定了其具有很强的社会功能性，具有提高和完善区域价值，带动周边发展、产业发展的效能。使其成为聚集在这里的企业和人士的，也成为城市和社区的一笔无形资产，并对社区的发展起到强有力的辐射作用，带动周边土地增值，有利于城市的现代化与国际化。国贸中心正是这样一个建筑带动区域的典型例子。城市综合体正在成为新城市的标志！
    所谓“建筑综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
    人们通常所理解的“综合”概念有两个：数量与种类上的积累是一种综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局；另一类综合则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。建筑综合体与多功能建筑的差别，就在于它是处在一定联系中的，与环境发生一定关系的各组成部分的统一整体。它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之“自我更新、经济和有生命力”。

综合体建筑的典型特征
超大空间尺度
    城市建筑综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
    城市建筑综合体经统一规划设计，利用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造了比团块式建筑更丰富的空间。
通道树型交通体系
    通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
现代城市景观设计
    应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市建筑综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
高科技及其集成设施
    建筑综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

“城中之城”构筑的新城市商务空间
——国瑞城综合建筑体模式解析

理念：“全功能”的城市空间
    建筑综合体由城市社会生活的商业零售、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、文娱、交通等功能组成。办公用途适合于各种混合开发，无论城市中心还是新区中心、工业区中心，办公在综合体中建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益。办公对综合体其他功能，如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同。
    可以看出，建筑综合体有着一般写字楼项目所无法比拟的综合优势：酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。
    国瑞城作为崇文门商圈最大的综合体建筑，它的开发理念完全秉承并发扬了综合体建筑的功能特点和开发理念，在80万平方米的开发面积上建造了聚合商务、居住、购物、休闲等“全功能”的城中之城。

规划：二环内最大规模的城市建筑集群
    随着北京城市建设的不断发展和完善，北京城市中心的可开发地块越来越少，众多新项目都早已把目标指向了四环甚至是五环以外，二环周边的新项目可说是凤毛麟角了。然而，国瑞城项目却立足于北京市中心崇文商业区的核心地段，总占地面积20公顷，总建筑面积80万平方米，以绝对之姿成为北京二环内最大规模的综合建筑集群。
    商务：是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。以国贸为中心的CBD就是最好的例证。而国瑞城为提升崇文商圈的商务地位，推出了东西两栋国际级标准的写字楼，用高规格空间满足不同企业的商务需求。
    商业：商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。作为城市功能的重要组成部分，国瑞城规划打造十万平米的国瑞崇外购物中心，以现代化的SHOPPING MALL规划、人流动线设计、一流交通导向,为顾客提供最舒适的购物环境。国瑞中心采纳国际最流行的店中店形式，集超市、百货、300 家品牌店、几十家特色餐饮店，几十家健身、娱乐、休闲、酒吧、电影院于一体。这些业态的组合，能够充分满足各类阶层的消费需求。
    居住：居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，国瑞城建有三栋公寓，位于市中心一流位置，到北京任何角落都很方便，节省时间成本，为繁忙的高级白领提供交通便捷的居所。此外，国瑞城“雅仕苑”，也满足了城市其他阶层人士的居住需求。
    酒店：酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使城市保持持久的繁荣并增加了城市的活力。国瑞城内的国瑞饭店按五星级全智能化设计，建筑装饰风格金碧辉煌、温馨舒适，有各类客房460套，为商务旅客及旅游客提供丰富选择。
    交通：交通设施使综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售提供持续不断的人流。国瑞城项目地处环线地铁和5号线地铁的交汇处，周边有长安街、两广路、崇外大街、二环路等多条交通干线和23、716、801等50多条公交线路，交通便捷、四通八达。交通的便利将为国瑞城带来大量的人流和物流，保证所有资源使用的最大化，也将使国瑞城成为一个新的中心。
    物业：目前国瑞城邀请世邦魏理仕作为物业公司顾问。因为综合体建筑，包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，所以国瑞城根据不同的功能部分引进最专业的合作伙伴，共同来管理这个项目。
    服务：全天候设计
    每种功能有其特定的运行时间范围，建筑综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。建筑综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，建筑综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善，恢复了城市的繁荣，促进了城市的发展。
城市是一个有机体，在其内部存在着各个部分彼此错综复杂的相依性，具体的表现就是城市生活的多功能交叠。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并互相促进。
    商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅业的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了营利，商业零售的发达又为旅业带来了客源。

地段：得天独厚的地段优势
    大型城市综合对与项目地段要求非常的高，它首先要求必须是在城市中心，因为如果在郊区，综合体中的大型购物中心、五星级酒店以及国际化写字楼将失去依托。但是又不能选在空间拥挤的地段，因为若空间太过拥挤，将降低住宅和公寓的居住舒适程度。所以这种项目必须选择拥有足够空间的城市中心区域。从这个角度看，国瑞城所在区域，简直犹如天造地设般符合地段要求。
    国瑞城项目位于北京市中心最繁华的商业区崇文商业区的核心地段，临近CBD、王府井和金融街，具有得天独厚的地理优势；东临北花市大街（旧称北京站南街）、西接崇文门外大街、北依崇文门东大街、南靠花市大街；包含有大型购物广场、五星级酒店、甲级办公楼、商务公寓、四合院以及高档住宅小区等多种建筑形态，是北京二环内最大规模的综合建筑集群。
    项目地处区位的交通的便利性能，将为国瑞城带来大量的人流和物流，保证所有资源使用的最大化，也将使国瑞城成为一个新的中心，所幅射的东方广场、新世界商场、搜秀城等多个大型商场和周边的医院、邮局、学校为业主的生活提供了全面的配套。

影响：构筑新崇文商圈
    随着国瑞城的出现，崇文门及周边区域将成为北京房地产市场的热点区域，这将使崇文门商圈在目前的基础上更加成熟。在国瑞城这一城市综合体建筑模式的带动下，结合周边的新世界百货、新世界万怡酒店、正仁大厦等建筑，将共同构筑起一个商务气氛更加浓厚和成熟的新崇文商圈。

新地产模式主导城市未来
——张章笋谈新城市开发模式

    综合体建筑的功能复合模式具备了最大程度整合建筑资源、丰富人居环境和办公环境的优势，将开创城市商业地产的新天地。

挑战最先进的地产模式
    综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。
    由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
    首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施(电梯、空调)以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。设想，如果下班之后仍然面对嘈杂的人群、狭隘的空间、单一的建筑，那将会使得国人精神崩溃。因此，如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，能够在这里休闲放松，体味生活的乐趣。因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。而综合体建筑模式就是在这样的背景下应运而生了。
    中国地产业的发展只有短短的20年时间，其间关于地产开发模式的探讨一直未曾间断，在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，这种单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应地产的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题。通过对国外新近地产开发模式的学习和对市场需求的深入研究，大家发现，综合体建筑模式正在挑战国外最先进的地产开发模式。国瑞城就是在这样的理念下，确定了80万平方米的开发规划。

综合体建筑的苛刻要求
    大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
    综合体建筑功能复合模式对选址有着严格的要求和标准。首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，它与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。国瑞城位于北京二环边的崇文门商圈，交通便利，基础设施配套成熟，具备了开发大型综合体建筑的地段要求。
    另外，为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。国瑞城最引以为豪的就是它完备的功能规划，这点在北京中心区域的项目中并不多见。

未来地产的主导
    综合体建筑模式成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志。
    大型城市综合体模式最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。北京未来的发展正在跟世界接轨，社会发展对大型综合优质物业的需求将越来越强烈，综合性的优质物业品质，良好的业态规划决定了大型城市综合体将占领北京城市地产开发制高点。目前，综合体建筑模式已经成为实力地产商的重要选择。
    相信在不久的将来，综合体建筑模式就会成为各大城市商业中心区的标准化国际通行生活模板体系；成为高品质城市生活的一种标志。诚然，开发模式的创新的确给盼望激情的楼市一丝活力，综合体建筑模式是一种新的开发理念，也是一种新的居住方式，更是一种新的享受型生活。综合体建筑功能复合模式的诞生必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机，主导未来楼市发展方向。