什么是城市综合体的价值

近几年起，“城市综合体”的新鲜感和吸引力，在中国内地房地产市场掀起了一股庞大的“城市综合体”开发热潮。深圳新摩尔管理集团在“城市综合体”研究方面上承担着业态方面的探索和建设责任。在真正的专业化面前，某些所谓的穿上“城市综合体”马甲的多功能建筑项目必将受到市场考验。2007年10月以来，深圳新摩尔商业管理集团深度接触和考察了众多具有合作愿望的城市和项目，但更多的开发商和开发项目仍然只是停留在对“城市综合体”的概念理解：以为只要提出个“城市综合体”的开发概念就能象过去开发步行街那样吸引市场。我们认为针对“城市综合体”价值精神的片面想法是惨白无力的。对于中国发展商来说城市综合体是一个国际化的外来概念。放眼国际市场，国际上三个大型的城市重建项目：纽约的什么是城市综合体的价值洛克菲勒中心、巴黎的拉德方斯、东京的六本木，每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的开放式街区。在中国内地市场现在除了某些超级专业开发商以外，真正能够深度理解“城市综合体”价值精神并发挥于项目策划和商业规划的开发商和开发项目，目前仍然只是凤毛麟角。在部分缺乏研究的房地产策划、建筑师或投资商的自我误导下，可能有些自己都不明确的是：绝大部分标榜为“城市综合体”的开发项目仍然仅仅只是一个多功能建筑或建筑群而已。有些所谓的“城市综合体”本质上仍然只是停留在一个多功能建筑规划设计的项目特征上，仍然没有得到真正解决的是：影响项目投资80%以上利润来源的裙楼底商的招商难题的问题。而这方面就是一个具有真正“城市综合体”的价值功能的商业地产项目所带来的解决优势。

 “城市综合体”为大型城市改造项目和大型商业地产带来全新价值精神和经营价值观

自1980年代开始商品房开发以来，中国内地的商业地产市场在经历了传统的街铺、专业市场、购物中心、步行街业态以来。当前中国商业地产市场的发展已经进入了一个全新的规则时代。商业地产的开发与经营不再遵循传统的操作模式，不再仅仅是物业简单的买卖关系。在为城市物业提供全新的经营管理模式的基础之上，在提升物业价值上，在物业增值和保值能力上，在解决商业地产的物业均好性、顾客停留、顾客欲望，在解决招商和持续经营的难题方面。“城市综合体”的产生，为城市价值的提升和城市功能的完善注入了更大活力和影响力，为大型城市改造项目和大型商业地产经营项目带来了全新的价值精神和经营价值观。

“城市综合体”是满足城市综合经济需要的开放型建筑

所谓“城市综合体”，是满足城市综合经济需要的开放型建筑。他将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文化娱乐等城市生活的三项以上功能在空间结构和交通组织上进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互补充的能动关系，从而形成一个开放型、多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

“城市综合体”是城市价值增长的需求

首先，规模较大。一般的“城市综合体”的建筑面积都在30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色；其次，功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支持形成整体态势，如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。

从城市发展的阶段来看，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济价值的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，“城市综合体”便应运而生。从开发商角度研究看，开发“城市综合体”，一方面，可以快速聚集大量资产；另一方面，由于“城市综合体”中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发“城市综合体”获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。

“城市综合体”对开发商和城市价值有着极高的要求

“城市综合体”虽然具有很多优势，但并不是所有开发商都能开发此种产品，也不是所有城市都适合开发“城市综合体”，它对开发商和城市有着极高的要求。

“城市综合体”开发城市必须具备足够的终端消费能力。

1．“城市综合体”项目对城市综合经济能力的要求。

“城市综合体”作为商场、酒店、写字间、公寓、住宅为一体的庞大建筑群，一般建筑规模都在数十万平方米。如北京万达商业广场建筑面积52万平方米，上海万达商业广场建筑面积34万平方米，大连裕景中心60余万平方米（当然还有更大的）。如此大规模建筑群要求所在城市经济要达到一定的水平。“城市综合体”是城市发展的必然产物。城市的经济水平必须能够支撑高集约的商务办公、酒店住宿消费、公寓居住以及商业等物业的终端消费，同时人均消费达到相当的水平，人们的生活水平能够大量的进行这种终端消费。从万达陆续开发“城市综合体”的城市如北京、上海、天津、成都、武汉、宁波等城市看，这些城市都是我国经济发达的一线城市，反映了“城市综合体”与所在城市经济相匹配的必然结果。

2．“城市综合体”要求有优越的地段、交通、商圈配套。

几乎所有的“城市综合体”建筑都是建在一个城市的中心区域、核心位置、交通便利、商圈繁荣。首先，“城市综合体”在地段上要求必须是城市的中心位置，这是由“城市综合体”本身功能所决定的。大型综合体的基本组成包括大型商业中心、五星级酒店、写字间及公寓。如果不在中心区，综合体中的大型购物中心、五星级酒店以及写字楼将失去环境支持。同时又不能选在城市中空间拥挤的地段，空间过于拥挤，将降低住宅和公寓的居住舒适程度。因此，这种项目必须选择拥有足够空间的城市中心或者至少是区域区域。其次，“城市综合什么是城市综合体的价值体”要求周边交通便利。便利的交通设施可以保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公提供四通八达的交通组织。再次，“城市综合体”要处于城市主要商圈。“城市综合体”当中的大型购物中心需要以城市的消费能力作支撑。如果没有商圈消费能力支持，购物中心的运营与生存就会存在问题。

“城市综合体”开发商须具有雄厚的实力和高素质

1．对开发商资金的要求。

“城市综合体”从建筑的规模上看，小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，“城市综合体”项目比较适合实力雄厚的企业、财团或背后有资金支持的大公司。

2．对开发商开发节奏的要求。

“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。

3．对开发商配套资源的要求。

“城市综合体”的开发建设从定位、前期规划设计、中期开发建设、后期运营管理每个环节都涵盖了大量的技术专业知识。例如，前期规划设计因为包括星级酒店的设计、写字间及公寓的设计、商业及广场设计能找到这样具有高端设计能力并满足多功能要求的设计院就寥寥无几，何况还要加上内部安装工程设计及装饰装修的设计。

4．对开发商整合能力的要求。

开发商是否具备配套资源及经营能力也是一个重要课题。比如是否具有大型商业中心的管理能力及大型品牌主力店、旗舰店招商源?是否具有五星级酒店管理能力或酒店管理战略合作伙伴?是否具有大型写字楼管理经验或大型物业管理战略伙伴?是否具备数十万平方米建筑群综合运营管理能力?上述各方面都是制约开发商的条件。要求开发商不仅能有大量资金开发项目，更重要的是要求开发商拥有能力去运营综合项目。

5．对开发商人才团队的要求。

“城市综合体”作为高投入、多功能、大体量建筑群项目，对开发商人才团队也有很高的要求。如，如何融资和做好财务规划、如何做好项目的方案规划设计、如何能在技术上保证支持、如何保证施工质量、如何做好营销策划与推广、如何招商与运营?这些方面都对开发团队各方面提出极高的标准要求。

“城市综合体”开发模式为城市带来了什么

“城市综合体”除了经济效益外，社会效益也非常突出。

一是，创造大量就业，培育巨额税源。

当前中国的就业形势非常紧张，一个“城市综合体”依据不同规模可以创造数千到上万个左右稳定的就业岗位，上缴的税金不但数额巨大，而且稳定。

二是，带动一个城市地区的经济发展。

由于“城市综合体”包含多种业态，包括百货、电器卖场、影城、室内游乐中心、量贩式KTV、酒吧、健身、大型中餐酒楼，可以满足消费者购物、休闲、娱乐及至交际等各方面的需求。一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期，极大地增强了商家的持续经营能力。

三是，在城市建设方面起到巨大示范作用。

精美的外观、多种形态的构筑物、周边的环境绿化、交通规划等方面都无疑给城市带来新的面貌。

“城市综合体”开发模式为开发商带来怎样的价值优势？解决了什么有价值的问题？

完整的“城市综合体”将为开发项目带来四项价值特征，解决四项最基本的价值难题。

一，城市综合体带来人流，物流，资金流的快速集中，解决物业价值的提升问题

在城市价值决定房地产价值的同时，房地产价值也将直接影响城市价值的提升。“城市综合体”选择有价值的城市和区域以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理过程。这一过程的直接结果就是将城市价值通过人流，物流，资金流的渠道实现快速集中，解决的是实现物业价值的提升问题。

二，城市综合体以开放式街区的商业规划，在空间结构和交通组织上解决物业价值的均好性问题

“城市综合体”这种新型商业地产开发模式在完善城市功能，提升城市价值的同时，以她“开放式街区”的商业规划在空间结构和交通组织上为大型商业地产带来了“物业价值均好性”的优势，解决的是单一物业规模面积过大而带来的招商和经营难题的问题。从某种意义上来讲：真正的“城市综合体”他就像人体的构造，拥有完整的自我循环和淘汰系统，很少或不会出现招商和经营的难题。

三，城市综合体通过观光、休闲、娱乐、游憩等什么是城市综合体的价值公共空间的组织营造解决顾客停留的问题

“城市综合体”以城中之城的交通组织和功能规划在“一站式”服务的基础之上，通过对观光、休闲、娱乐、游憩等公共空间的组织营造。在为消费者带来身心和感官愉悦的同时，解决的是顾客停留的问题。

四，城市综合体全功能规划的不夜城特征创造了持续增长的消费欲望，解决的是商业地产持续经营的问题